El mercado de capitales chileno acaba de entregar la señal que los inversionistas institucionales y de alto patrimonio esperaban para ejecutar sus órdenes de compra pendientes. Según los últimos datos del Banco Central, la tasa promedio para préstamos de vivienda se situó en 4,06%, marcando un mínimo no visto desde 2021. Para un inversionista sofisticado, este número no es solo una estadística de costo de fondo. Es el motor que reactiva el apalancamiento (leverage) positivo.
Cuando analizamos la rentabilidad de una propiedad, el Cap Rate (la renta anual neta dividida por el valor del activo) debe compararse directamente con el costo del financiamiento. Durante 2023 y 2024 vimos tasas que superaban el 5%, lo que generaba un spread negativo o muy ajustado contra las rentas, obligando a muchos a comprar al contado para evitar la erosión del flujo.
Hoy, con tasas que incluso en banca privada (Itaú, BTG Pactual) están perforando el 3,5% para clientes preferenciales, el escenario cambia. La capacidad de escrituración se acelera y el costo del dividendo permite que el cashflow mensual vuelva a ser positivo, incluso considerando gastos de administración y vacancia.
Este descenso sostenido tiene un efecto secundario crítico: la presión al alza en los precios de activos (plusvalía). Al bajar las tasas, aumenta el universo de compradores solventes, lo que reduce el stock disponible en comunas de alta demanda como Ñuñoa, Las Condes y la zona oriente de la Región Metropolitana.
Para quienes entran hoy, el beneficio es doble: capturan un costo de deuda históricamente bajo y se posicionan antes de que la mayor demanda impulse los precios de venta en UF hacia nuevas resistencias técnicas. La recomendación es clara: auditar las promesas de compra vigentes y acelerar los procesos de estudio de títulos para aprovechar las condiciones de cierre de este trimestre.