El microdepto que promete dividendo de $620 mil pesos mensuales
La Florida sigue siendo la comuna más buscada por inversionistas inmobiliarios en Santiago. Y ahora aparece Arrendados Liverpool con una propuesta que suena casi demasiado buena: microdepartamentos desde 3.801 UF con promesa de dividendo estimado de $620.274 pesos cada mes. Parece mentira, pero los números están sobre la mesa. Lo que toca es verlos con lupa.
Arrendados Liverpool es un proyecto de 0 dormitorio y 0 baños (sí, leíste bien). Estamos hablando de espacios compactos, ultramodernos, pensados para solteros, ejecutivos jóvenes o inversionistas que buscan rentabilidad por sobre metro cuadrado construido. La ubicación es estratégica: La Florida, zona que combina acceso rápido a Providencia, Ñuñoa y el Barrio Italia.
Las tres formas de hacer plata con este depto
- Arriendo tradicional: $360.000 mensuales. Sí, parece bajo. Pero es predecible, sin desgaste, sin huésped que rompa los vidrios a las 3 de la mañana.
- Dividendo mixto: $620.274 mensuales según la proyección del proyecto. Aquí entra el juego de la ocupación, gestión y costos que no siempre salen como promete el publicista.
- Airbnb full: Hasta $1.161.420 mensuales. ¿Hasta? Esa palabra es importante. Significa que con ocupación máxima (100%) y tarifa premium, podrías llegar a eso. En la práctica, La Florida no es Lastarria. La ocupación real anda entre 70-80% en épocas buenas.
¿De dónde salen esos números?
El dividendo estimado de $620K es el punto medio entre arriendo seguro ($360K) y la ilusión del Airbnb full ($1.16M). Suena atractivo en la presentación. Pero acá hay tres variables que el proyecto no controla: ocupación real, costos de mantención y gastos comunes que se comen margen.
En La Florida, los gastos comunes de un microdepto rondan entre $80.000 a $120.000 mensuales. Eso resta. Además, si quieres operar Airbnb, necesitas plataforma (10-15% de comisión), limpieza profesional ($50K-$80K), y tener suerte de que no te llegue un huésped que destruya el lugar.
¿Por qué La Florida en 2024?
La comuna ha explotado. Los precios subieron 15-20% en los últimos dos años. Hay densificación, nuevos proyectos, y lo más importante: hay demanda de arrendatarios jóvenes con poder adquisitivo. Eso es oro para inversionistas inmobiliarios. Los microdepartamentos en zonas céntricas de La Florida se arrendan rápido porque el público objetivo es claro: no quieren pagar $800K por un 1D en Providencia cuando acá consiguen algo similar a precio justo.
El verdadero test: ¿Qué tan realista es ese dividendo?
Vamos con sinceridad. Si logras ocupación del 90% con Airbnb y mantienes tarifa de $750-$900 por noche (realista para La Florida), llegarías a unos $480K-$650K bruto. Restarle gastos comunes, servicios, impuestos y mantención te deja con $300K-$400K neto. El dividendo estimado de $620K probablemente está calculado con ocupación optimista.
Pero acá viene lo interesante: incluso siendo más conservador, un microdepto en La Florida a 3.801 UF ($150M-$155M aproximadamente) con dividendo real de $350K-$400K mensuales, te da una rentabilidad anual del 28-32%. Eso es muy competitivo comparado con deptos de 1D a 2D en la zona.
Los riesgos que no te venden
- Mercado de Airbnb saturándose: cada vez hay más oferta, menos tarifa promedio.
- Regulación: La Florida aprieta con el tema de arriendos por plataforma. Podrían restringir o cobrar patentes especiales.
- Mantención en espacios chicos: menos espacio significa más densidad de uso. El depto se desgasta más rápido.
- Reventa: los microdeptos tienen compradores más limitados. Si necesitas vender, el pool es menor.
¿Debería invertir en Arrendados Liverpool?
La respuesta clásica: depende de ti. Si buscas rentabilidad cortoplacista y tienes capital para invertir 5-7 años, es una opción seria. La Florida sigue siendo zona de crecimiento. Los microdepartamentos son el futuro del arriendo en Santiago. Y los números, aunque sean optimistas, siguen siendo atractivos versus otras opciones.
Pero no entres por la promesa del Airbnb $1.16M al mes. Entra porque crees que La Florida va a seguir apreciándose, porque los ejecutivos jóvenes siempre van a necesitar lugar donde vivir, y porque incluso con números conservadores, la rentabilidad es decente.
Tu próximo paso
Antes de firmar, responde esto honestamente: ¿Tienes experiencia gestionando arriendos por plataforma? ¿Sabes cuál es la ocupación real en La Florida hoy? ¿Tu capital está disponible por 5+ años o necesitas retorno más rápido? Si las respuestas son claras, entonces Arrendados Liverpool podría ser tu siguiente movimiento inmobiliario. Si todavía tienes dudas, mejor que evalúes primero tus propias capacidades como inversionista. La mejor inversión es aquella que entiendes completamente.