Tu Primer Departamento de Inversión: Guía Paso a Paso
¿Quieres comprar un departamento para invertir pero no sabes exactamente cuánto dinero necesitas? Usaremos un ejemplo real: un departamento de 1 dormitorio y 1 baño en Puerta La Florida, La Florida, que cuesta $96,783,720.
Paso 1: Calcula el Pie (Cuánto Dinero Tienes que Poner de Tu Bolsillo)
Los bancos en Chile exigen un pie mínimo de 20% para departamentos de inversión.
- Precio total del depto: $96,783,720
- Pie mínimo (20%): $19,356,744
- Lo que financia el banco (80%): $77,426,976
Conclusión: Necesitas tener $19,356,744 en efectivo para poder comprar este departamento. Si tienes menos, no puedes avanzar.
Paso 2: Verifica Tu Renta Mensual (Requisito del Banco)
El banco no te presta solo por tener el pie. También necesita que demuestres que TIENES DINERO para pagar la cuota mensual. Esto se llama "calificar al banco".
- Renta mínima mensual requerida: $1,512,245
- Tu renta actual (según liquidación de sueldo): ¿Tienes al menos esto?
¿Por qué el banco pide esto? Porque el dividendo (cuota del crédito) es alto, y ellos quieren asegurarse de que puedas pagarlo incluso si el departamento queda vacío.
Conclusión: Necesitas demostrar una renta mínima de $1,512,245 mensuales. Si ganas menos, el banco rechazará tu solicitud.
Paso 3: Calcula Tu Dividendo (La Cuota Mensual del Crédito)
Una vez aprobado el crédito, pagarás una cuota fija cada mes durante 20 años (lo común en Chile).
- Dividendo mensual: $415,628
- Esto incluye: Capital + intereses + seguros + contribuciones
- Duración: 240 meses (20 años)
Nota importante: Este dividendo es FIJO cada mes. No cambia (salvo indexación por UF).
Paso 4: Estima Tu Arriendo (Cuánto Dinero Recibirás)
Ahora tienes dos opciones: arriendo tradicional o Airbnb. Veamos ambas.
Opción A: Arriendo Tradicional (Un Inquilino Fijo)
- Arriendo mensual: $390,000
- Depósito requerido: Generalmente 2 meses
- Contrato: 12 meses mínimo
- Riesgo: Bajo, pero arriendos bajos
Opción B: Airbnb (Turistas, Corta Duración)
- Arriendo mensual promedio: $663,000
- Riesgo: Más volatilidad, requiere gestión activa
- Gasto adicional: Limpieza entre huéspedes, plataforma
Paso 5: Calcula Tu Flujo de Caja (¿Ganas o Pierdes Dinero?)
El flujo de caja es simple: Arriendo que recibes - Dividendo que pagas = Flujo neto
| Concepto | Arriendo Tradicional | Airbnb |
|---|---|---|
| Arriendo mensual | +$390,000 | +$663,000 |
| Dividendo (cuota) | -$415,628 | -$415,628 |
| FLUJO NETO | -$25,628 | +$247,372 |
Paso 6: Interpreta los Resultados
Con Arriendo Tradicional: FLUJO NEGATIVO (-$25,628/mes)
Cada mes pierdes dinero. Pagas $25,628 más de lo que recibes en arriendo. ¿Por qué alguien haría esto?
- Apreciación del inmueble: Si la propiedad sube de valor 5% anual, recuperas mucho más que lo que pierdes mensualmente
- Pago de deuda: Cada dividendo que pagas, reduce tu deuda. En 20 años, el inmueble será tuyo sin crédito
- Deducción de impuestos: Los gastos de mantención pueden descontarse de impuestos
Con Airbnb: FLUJO POSITIVO (+$247,372/mes)
Cada mes ganas dinero: $247,372. Este dinero cubre el dividendo y te genera ganancia. Pero:
- Requiere trabajo: Gestionar huéspedes, limpiezas, mantención
- Más riesgo: Vacíos, cancelaciones, huéspedes problemáticos
- Gastos no incluidos: Limpieza profesional (~$80,000/mes), gastos comunes más altos, servicios básicos
¿Vale la Pena Este Departamento? Resumen Ejecutivo
Para comprar necesitas:
- $19,356,744 de pie (dinero en efectivo)
- Renta mínima de $1,512,245 mensuales comprobables
Si tienes esto, analiza:
- Opción conservadora (arriendo tradicional): Aceptas perder $25,628/mes a cambio de apreciación del inmueble y pago de deuda a largo plazo
- Opción agresiva (Airbnb): Trabajas más pero ganas $247,372/mes positivos, aunque con mayor riesgo
Conclusión final: Este departamento es viable si tu objetivo es invertir a largo plazo (10-20 años) y puedes soportar flujo negativo mensual. Si necesitas flujo positivo inmediato, requiere gestión Airbnb activa.
¿Quieres saber si TÚ calificas para este crédito? Contacta a un asesor hipotecario con tu liquidación de sueldo y cantidad de pie disponible. Los primeros 30 minutos generalmente son gratis.