Una encuesta de Cadem publicada a comienzos de 2026 revela que el 21% de los chilenos planea comprar una vivienda este año. Es tres puntos porcentuales más que el año anterior, y viene acompañada de que el 65% considera que 2026 será un mejor año y el 52% espera mejorar su situación económica personal. El presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Alfredo Echavarría, aprovechó la oportunidad para señalar que "en 2026 podría comenzar un período de crecimiento integral" y llamar a "apoyar al sector inmobiliario, privilegiar la inversión".
Todo suena coherente. Optimismo ciudadano, respaldo institucional, condiciones de financiamiento mejorando. El problema es que hay un número que nadie en esa conversación mencionó con la misma energía: el déficit habitacional en Chile supera las 650.000 viviendas. Y ese número hace que la pregunta relevante no sea cuántos chilenos quieren comprar en 2026, sino dónde exactamente van a comprar.
Porque el entusiasmo de una encuesta de intención no crea stock. El optimismo del 21% no construye departamentos. Y la brecha entre lo que la gente quiere hacer y lo que el mercado tiene disponible para ofrecerle es el dato que define la experiencia real de compra — no las proyecciones optimistas, sino la escasez concreta que enfrenta quien sale a buscar una propiedad en el rango de precio que puede pagar.
Chile lleva años acumulando ese déficit por razones que van mucho más allá del ciclo económico: encarecimiento sostenido del suelo, aumento de costos de construcción, burocracia en permisos de edificación, y una regulación urbana que en muchas comunas limita la densificación precisamente donde la demanda es más intensa. Las tasas bajas y el optimismo de los hogares no resuelven ninguno de esos problemas estructurales. Los rodean temporalmente, crean la ilusión de un mercado más accesible, y luego el comprador se encuentra con que las propiedades disponibles en su rango de precio están en localizaciones que no quiere o tienen características que no necesita.
Lo que el optimismo ciudadano no le dice al mercado
La cifra del 21% que planea comprar es, para el sector inmobiliario, una señal de demanda potencial. Para el analista honesto, es también una señal de frustración potencial. Porque una parte significativa de ese 21% va a encontrar que el mercado disponible no se corresponde con sus expectativas, y que las condiciones que los llevaron a declarar intención de compra — tasas más bajas, mayor optimismo económico — no son suficientes para superar la brecha entre lo que pueden pagar y lo que efectivamente está disponible.
El déficit de 650.000 viviendas no se resuelve en un año de crecimiento del 30% en ventas. Ni en dos. Para cubrir ese déficit al ritmo de producción histórico del sector, Chile necesitaría años de actividad sostenida sin que la demanda creciera, lo cual es precisamente lo contrario de lo que está pasando: la demanda se está reactivando justo cuando el stock de viviendas asequibles sigue siendo insuficiente.
Para el inversionista, esta combinación tiene una lectura clara que el entusiasmo general tiende a oscurecer. Un mercado con déficit estructural de 650.000 unidades y demanda creciente es un mercado donde los activos bien posicionados van a mantener valor y rentabilidad con independencia de los ciclos de corto plazo. Pero también es un mercado donde el acceso a esos activos se vuelve progresivamente más caro y competitivo, y donde las oportunidades de entrada a precio razonable son cada vez más escasas y más rápidas en cerrarse.
El 21% que quiere comprar en 2026 es una buena noticia para quien ya tiene propiedades. Para quien todavía no las tiene, es una señal de que el reloj no está corriendo a su favor.