Tu Guía Completa: Cuánto Necesitas para Comprar tu Primer Depto en La Florida
Vamos a analizar un departamento real de Puerta La Florida (1 dormitorio, 1 baño) para que sepas exactamente cuánto dinero necesitas tener en tu bolsillo antes de firmar papeles.
Paso 1: El Precio Total y Tu Pie Mínimo
El departamento cuesta $96,744,960 pesos (2.545 UF).
- Precio total: $96,744,960
- Pie mínimo requerido (20%): $19,348,992
- Lo que financias con el banco (80%): $77,395,968
⚠️ Esto es solo lo BÁSICO. Además del pie, necesitas dinero para:
- Gastos notariales y de registro: ~$600,000
- Seguros iniciales: ~$400,000
- Comisión inmobiliaria: ~$2,000,000
- Total adicional estimado: $3,000,000
DINERO QUE NECESITAS EN TOTAL: $22,348,992 (aproximadamente $22.3 millones)
Paso 2: Tu Renta Mensual para Que El Banco Te Apruebe
El banco NO te presta solo porque tengas el pie. Necesitas demostrar que GANAS suficiente dinero mensualmente para pagar la cuota.
Renta mínima requerida: $1,511,640/mes
¿Por qué? Porque el banco aplica una regla llamada "relación deuda-ingreso": tu dividendo no puede ser más del 27-30% de tu sueldo.
- Si tu dividendo es $415,461
- El banco necesita que ganes: $415,461 ÷ 0,275 = $1,511,640 mínimo
✅ ¿Ganas $1,511,640 o más? El banco te aprobará el crédito.
❌ ¿Ganas menos? El banco rechazará tu solicitud, aunque tengas los $22 millones de pie.
Paso 3: Tu Dividendo Mensual (Lo Que Pagas al Banco)
Este departamento específico tiene un dividendo de $415,461/mes.
Este número incluye:
- Cuota de capital e intereses del crédito hipotecario
- Seguro de desgravamen
- Comisión bancaria
⚠️ Este dividendo es FIJO durante 20 años (o el plazo que contratos). No cambia si suben las tasas de interés.
Paso 4: Cuánto Recibes de Arriendo
Aquí es donde ves si la inversión es rentable o no:
| Tipo de Arriendo | Arriendo Mensual | Menos Dividendo | Flujo Mensual |
|---|---|---|---|
| Arriendo Tradicional (largo plazo) | $390,000 | - $415,461 | -$25,461 ❌ |
| Airbnb/Arriendo Corto Plazo | $663,000 | - $415,461 | +$247,539 ✅ |
Paso 5: El Flujo es Negativo en Arriendo Tradicional ¿Entonces Por Qué Comprar?
IMPORTANTE: El flujo mensual negativo de -$25,461 con arriendo tradicional NO significa que sea mala inversión.
La razón es que cada mes que pasa, estás pagando tu deuda. De esos $415,461 que divides:
- ~$200,000 va a pagar capital (tu deuda baja)
- ~$200,000 va a intereses
- El resto a seguros y comisiones
Año 1: Pierdes $25,461/mes = -$305,532 al año
Año 20 (final del crédito): La deuda está pagada. Si el depto vale $150 millones, GANASTE millones.
PERO... Esto solo funciona si:
- ✅ El valor de la propiedad SUBE (históricamente en La Florida sube 3-5% anual)
- ✅ PUEDES pagar los $25,461 mensuales de tu bolsillo sin problemas
- ✅ No necesitas que el arriendo te pague la cuota (porque no lo hace)
Si necesitas que el arriendo tradicional te "costee" el depto, este NO es para ti. Pero si tienes sueldo estable y quieres invertir a largo plazo, es diferente.
Con Airbnb es Otro Cuento
Con arriendo Airbnb de $663,000:
- Divides: $663,000
- Pagas: $415,461
- Te queda: +$247,539/mes positivo ✅
Eso significa:
- El arriendo COSTEA la cuota completa
- Te sobran $247,539 para impuestos, mantención, vacíos
- Y además, la propiedad se revalúa
⚠️ Pero Airbnb es más arriesgado: requiere más trabajo, hay regulaciones municipales, temporadas bajas, etc.
Resumen: Cuánto Necesitas Para Este Depto
- Dinero en mano (pie + gastos): $22,348,992
- Sueldo mínimo requerido: $1,511,640/mes
- Dividendo mensual: $415,461
- Arriendo tradicional: $390,000 (flujo -$25,461)
- Arriendo Airbnb: $663,000 (flujo +$247,539)
¿Te Conviene Este Depto?
✅ SÍ, si:
- Tienes $22 millones disponibles
- Ganas más de $1,511,640/mes de forma estable
- Puedes absorber pérdidas mensuales de $25k si elijes arriendo tradicional
- Crees que La Florida va a revalorizarse en 10-20 años
- O planeas hacer Airbnb y tener flujo positivo
❌ NO, si:
- No tienes el dinero del pie
- Tu sueldo es menor a $1,511,640
- Necesitas que el arriendo te pague la cuota desde el mes 1
- No puedes absorber gastos de mantención adicionales
Próximo paso: Revisa tu situación financiera. ¿Tienes el pie? ¿Cumples el requisito de sueldo? Si sí a ambas, habla con un corredor de propiedades para simular el crédito real en el banco.