Depto La Florida a $98M: cuánto necesitas de pie y renta para comprarlo

Comprar tu primer depto como inversión en La Florida: la guía exacta con números reales

Te voy a mostrar exactamente cuánto dinero necesitas para comprar este departamento real en Puerta La Florida, La Florida. No hay sorpresas: solo números concretos en pesos chilenos.

El departamento: los datos básicos

Proyecto: Puerta La Florida, La Florida
Tipo: 1 dormitorio, 1 baño
Precio total: $98,024,040
¿Quién lo vende? Un desarrollador inmobiliario con financiamiento bancario disponible

Paso 1: ¿Cuánto dinero necesito de pie (tu dinero)?

Los bancos en Chile exigen un mínimo de 20% de pie propio para depto de inversión.

Cálculo:
Precio total: $98,024,040
Pie mínimo (20%): $19,604,808

Esto es lo que necesitas tener en tu cuenta AHORA MISMO para empezar el trámite.

Paso 2: ¿Cuánto necesito ganar al mes para que el banco me apruebe?

Los bancos no solo miran tu pie. También revisan si tu renta mensual puede pagar el dividendo. La regla es: tu renta debe cubrir el dividendo al menos 2.5 veces.

Cálculo:
Dividendo mensual: $420,954
Multiplicado por 2.5 (regla bancaria): $1,531,625/mes renta mínima

Si ganas menos de $1.53M al mes (imponible, descuentos incluidos), el banco NO te aprobará el crédito, aunque tengas el pie.

Paso 3: ¿Cuánto pagaré de dividendo cada mes?

Este es tu costo fijo. No cambia (mientras la tasa de interés sea fija en tu crédito).

Dividendo mensual: $420,954

Este dinero sale de tu cuenta todos los meses durante 20 años (si pides ese plazo). Es tu gasto obligatorio.

Paso 4: ¿Cuánto recibiré de arriendo?

Aquí es donde entra el dinero de tus arrendatarios. Tienes dos opciones:

Opción A: Arriendo tradicional (contrato 12 meses)
Arriendo mensual: $390,000
Es más estable pero menos dinero.

Opción B: Airbnb (arriendo turístico)
Arriendo promedio: $663,000
Es más dinero pero menos garantizado (depende de ocupación).

Para esta guía usamos arriendo tradicional (la opción más conservadora).

Paso 5: ¿Cuál es mi flujo de caja real? (Lo más importante)

Arriendo recibido: $390,000
Menos: Dividendo pagado: -$420,954
Flujo mensual NEGATIVO: -$30,954

Cada mes, PIERDES $30,954 de tu bolsillo.

Esto significa que durante 12 meses pierdes $371,448. Algunos meses tendrás gastos extras (mantención, reparaciones, impuestos), así que la pérdida será mayor.

Entonces... ¿por qué conviene comprar si pierdo dinero cada mes?

Buena pregunta. Aquí están las razones por las que muchos inversionistas compran incluso con flujo negativo:

• Valorización del inmueble: La propiedad sube de precio cada año. Si compras a $98M y en 5 años vale $120M, ganaste $22M solo por esperar. El flujo negativo se compensa.
• Deuda que alguien más paga: El arrendatario ($390k) paga gran parte de tu dividendo ($420k). TÚ complementas solo $30k. Sin arrendatario pagarías $420k tú solo.
• Apalancamiento: Pusiste $19.6M de pie pero compraste un activo de $98M. Si sube 10%, ganaste $9.8M con solo $19.6M invertidos. En bolsa o plazo fijo no consigues eso.
• Impuestos:**El dividendo es deducible en impuestos. Tu flujo negativo baja tu renta imponible y pagas menos impuestos en abril.

Tabla: dividendo vs arriendo a primera vista

Concepto	Monto
Dividendo mensual	$420,954
Arriendo tradicional	$390,000
Brecha (lo que pierdes)	-$30,954
Arriendo Airbnb	$663,000
Brecha (ganancia)	+$242,046

Con Airbnb el flujo ES positivo. Pero requiere trabajo y tiene riesgo de ocupación baja.

Resumen: lo que necesitas para comprar este depto

• Dinero hoy: $19,604,808 (pie mínimo 20%)
• Renta mensual mínima: $1,531,625 (para que el banco apruebe)
• Gasto fijo mensual: $420,954 (dividendo)
• Ingreso mensual (mejor caso): $390,000 a $663,000 (según tipo de arriendo)
• Flujo mensual: -$30,954 (tradicional) o +$242,046 (Airbnb)

¿Me conviene o no?

Te conviene SÍ si:

• Tienes $19.6M disponibles sin afectar tu emergencia
• Ganas más de $1.53M/mes y eso es estable (empleado o negocio sólido)
• Puedes aguantar $30k mensuales negativos durante 5-10 años
• Crees que La Florida seguirá subiendo de precio (es probable)
• Quieres un activo tangible, no especular en bolsa

NO te conviene si:

• Necesitas flujo positivo AHORA mismo
• Tu renta es inestable o variable
• No tienes fondos de emergencia además del pie
• Esperas que el arriendo cubra TODO el dividendo
• Prefieres inversiones sin flujo negativo

Los pasos reales para concretar esta compra

1. Junta $19.6M: Ahorra, herencia, venta de otro activo
2. Solicita cotización al banco: Con tu renta, el banco simula el crédito (5-7 días)
3. Aprobación bancaria: Si tu renta supera $1.53M/mes, aprobado (suele ser rápido)
4. Firma escritura: Notaría, inscripción en Registro Civil (1 semana)
5. Arriendo: Pon anuncio o usa inmobiliaria. Busca inquilino responsable
6. Espera la valorización: En 5-10 años, venderás a precio mucho mayor

¿Cumples con $19.6M de pie y $1.53M de renta? Consulta HOY con un asesor inmobiliario para validar si el banco te aprueba. La mayoría de personas que pierden oportunidades es por no preguntar a tiempo.