Guía: Cuánto dinero necesitas para comprar tu primer depto inversión en La Florida
Te mostramos exactamente cuánto debes tener ahorrado y ganar mensualmente para comprar el departamento 1 dormitorio de Puerta La Florida, valorizado en $104.3 millones.
Paso 1: El pie que debes pagar HOY
El banco exige mínimo 20% de pie. Calcula así:
- Precio total: $104,341,920
- Pie 20%: $20,868,384
Este dinero lo pagas ahora, en la firma de compraventa. No hay crédito para esta parte. Es tuyo o no compras.
Paso 2: El dividendo mensual (tu cuota al banco)
El banco financia $83.5 millones a 30 años. Tu cuota mensual es:
- Dividendo: $448,085/mes
Este monto NO incluye seguros ni impuestos. En la realidad pagarás entre $500k-$550k mensual cuando sumes todo.
Paso 3: Verifica si tu renta alcanza (requisito banco)
El banco NO te presta solo porque tengas el pie. Quiere saber que tienes ingresos comprobables. El cálculo es:
- Dividendo mensual: $448,085
- El banco quiere que tu renta bruta sea máximo 3.6 veces el dividendo
- Renta mínima requerida: $1,630,342/mes
¿Tienes esa renta? Si ganas $1.63M o más mensual (comprobado con últimas 2 liquidaciones), el banco te aprueba. Si ganas menos, NO calificarás.
Paso 4: ¿Cuánto recibes de arriendo?
Aquí viene lo importante. Como inversionista, arrendar el depto genera ingresos:
- Arriendo tradicional (contrato 12 meses): $390,000/mes
- Arriendo Airbnb (alojamiento corto): $663,000/mes
Pero atención: el banco NO cuenta este arriendo para aprobar tu crédito (aún no tienes el depto). Solo tu renta laboral cuenta.
Paso 5: ¿Tu flujo es positivo o negativo?
Acá está la verdad financiera. Compara lo que pagas vs. lo que recibes:
| Concepto | Monto mensual |
|---|---|
| Dividendo + seguros + impuestos (estimado) | -$500,000 |
| Arriendo tradicional | +$390,000 |
| Flujo neto (tradicional) | -$110,000 |
| Dividendo + seguros + impuestos (estimado) | -$500,000 |
| Arriendo Airbnb | +$663,000 |
| Flujo neto (Airbnb) | +$163,000 |
¿Por qué el flujo es negativo en arriendo tradicional?
Simple: el dividendo ($448k) + seguros (~$25k) + impuestos (~$27k) = ~$500k. El arriendo tradicional es solo $390k. Pierdes $110k mensuales.
Entonces ¿por qué comprar si pierdes dinero?
Las 3 razones por las que IGUAL conviene
- 1. Apreciación del inmueble: El depto sube de valor. En 10 años, ese $104M puede valer $150M+. La diferencia es ganancia tuya.
- 2. Fuerza a ahorrar: Aunque pierdas $110k/mes de flujo, estás pagando deuda ($300k/mes va a capital). Es como ahorro obligado.
- 3. Airbnb da flujo positivo: Si logras rentarlo por $663k/mes, ganas $163k mensuales. Eso compensa la pérdida del arriendo tradicional y genera ganancia.
Resumen: ¿Cuánto necesitas en total?
- Ahorrado HOY: $20,868,384 (para el pie)
- Renta mensual comprobada: Mínimo $1,630,342
- Cuota mensual: ~$500,000 (dividendo + gastos)
- Arriendo esperado: $390k (tradicional) o $663k (Airbnb)
- Flujo mensual: -$110k (si arrendas tradicional) o +$163k (si usas Airbnb)
La realidad: Este depto no te enriquece mensualmente si lo arrendas a $390k. Pero te enriquece si lo arrendas por Airbnb O si apuntas a la ganancia a largo plazo cuando el inmueble suba de precio.
¿Qué hago ahora?
Antes de firmar, responde estas preguntas:
- ¿Tengo $20.8M ahorrados SIN tocar fondos de emergencia?
- ¿Mi renta laboral es $1.63M+ mensual y puedo comprobarla?
- ¿Puedo mantener pérdidas de $110k/mes durante 2-3 años mientras espero que el depto suba de precio?
- ¿Tengo tiempo para administrar un Airbnb y llegar a $663k/mes?
Si respondiste sí a las 3 primeras, adelante. Si no, espera, ahorra más pie, sube tu renta laboral, o busca un depto más económico.