Guía Práctica: Compra tu Primer Depto de Inversión en La Florida
Usaremos un ejemplo real del proyecto Puerta La Florida para que veas exactamente cuánto dinero necesitas y si realmente genera ganancias.
El Departamento: Los Números Base
- Ubicación: Puerta La Florida, La Florida
- Tipo: 1 dormitorio, 1 baño
- Precio total: $94,380,600 (2.483 UF)
- Dividendo mensual: $405,308
- Arriendo promedio: $390,000 a $663,000/mes
Paso 1: ¿Cuánto Dinero Necesito de Pie?
Los bancos chilenos exigen un pie mínimo del 20% del precio total.
Cálculo:
- Precio: $94,380,600
- 20% de pie: $94,380,600 × 0,20 = $18,876,120
Resultado: Necesitas $18.876.120 de dinero contante y sonante para entrar a este depto. Este es tu primer gasto real.
Paso 2: ¿Cuánto Me Aprueba el Banco de Crédito?
El banco no te presta solo mirando el pie. Verifica tu capacidad de pago con tu renta mensual.
Regla del banco: Tu dividendo (cuota del crédito hipotecario) no puede superar el 30% de tu renta mensual.
Cálculo inverso (qué renta necesitas):
- Dividendo mensual: $405,308
- Renta mínima requerida: $405,308 ÷ 0,30 = $1,474,696/mes
Resultado: Necesitas demostrar que ganas mínimo $1.474.696 mensuales en tu trabajo (contrato, boletas de honorarios, etc.) para que el banco te apruebe el crédito.
Paso 3: ¿Cuánto Pagaré Cada Mes de Dividendo?
Este es tu costo fijo mensual (lo que pagas al banco).
- Dividendo mensual: $405,308
Este monto es obligatorio todos los meses durante los 20 años del crédito. No baja, no sube (en crédito de tasa fija).
Paso 4: ¿Cuánto Recibiré por Arriendo?
Aquí entra tu estrategia de rentabilidad. Tienes dos opciones:
Opción A: Arriendo Tradicional (Contrato Largo)
- Arriendo mensual: $390,000
- Menos dividendo: -$405,308
- Flujo mensual: -$15,308 (NEGATIVO)
Opción B: Arriendo Airbnb (Corto Plazo)
- Arriendo mensual promedio: $663,000
- Menos dividendo: -$405,308
- Flujo mensual: +$257,692 (POSITIVO)
Paso 5: ¿Flujo Positivo o Negativo? ¿Vale la Pena Igual?
Con arriendo tradicional: flujo negativo de $15,308/mes.
Esto significa que cada mes le das dinero al banco más de lo que recibes en arriendo. Parece mala inversión, ¿verdad?
Pero espera. Esto vale la pena porque:
- Plusvalía: El depto sube de valor. Si compras a $94.3M y el metro cuadrado de La Florida sube, en 5-10 años podrías venderlo a $120M+
- Patrimonio: Estás pagando deuda. En 20 años el depto es tuyo sin deuda. Arriendo solo genera gasto.
- Impuestos: Hay beneficios tributarios para propiedades de inversión
- Inflación: El dividendo de hoy ($405k) en 10 años valdrá menos. Pero el depto sube con inflación.
Con arriendo Airbnb: flujo positivo de $257,692/mes.
Ganas dinero mensual. Pero requiere más gestión, depende de temporadas, y tienes más riesgo regulatorio.
Tabla Resumen: Tu Inversión Mes a Mes
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio total del depto | $94,380,600 |
| Pie que necesitas (20%) | $18,876,120 |
| Crédito hipotecario (80%) | $75,504,480 |
| Renta mínima para calificar | $1,474,696/mes |
| Dividendo mensual | $405,308 |
| Arriendo tradicional | $390,000 |
| Flujo mensual (tradicional) | -$15,308 |
| Arriendo Airbnb | $663,000 |
| Flujo mensual (Airbnb) | +$257,692 |
Resumen de Requisitos
Tienes que tener listos:
- $18.876.120 de pie (dinero en el banco)
- Contrato de trabajo o boletas que demuestren renta de $1.474.696 o más
- Sin deudas que afecten tu capacidad de pago (tarjetas, créditos previos)
- Una estrategia clara: ¿arriendo tradicional o Airbnb?
Próximos pasos: Solicita pre-aprobación en tu banco, cotiza con asesor inmobiliario, y revisa que La Florida sea la zona que quieres para los próximos 10+ años.
¿Necesitas ayuda con tu presupuesto? Contacta a un asesor de inversión inmobiliaria en tu banco o con una inmobiliaria certificada. Te ayudarán a estructurar el mejor plan según tu situación real.