Guía Práctica: Tu Primer Departamento de Inversión en La Florida
Te mostraré exactamente cuánto dinero necesitas para comprar este departamento real en Puerta La Florida. No es teoría: son números concretos en pesos chilenos.
El Departamento Real que Analizamos
- Ubicación: Puerta La Florida, La Florida
- Tipo: 1 dormitorio, 1 baño
- Precio total: $108,489,240
- Estado: Proyecto en construcción
Paso 1: ¿Cuánto Dinero Necesito de Pie?
Los bancos exigen un pie mínimo del 20% del precio total.
Cálculo: $108,489,240 × 20% = $21,697,848
Este es el dinero que debes tener en tu cuenta ANTES de ir al banco. No es negociable. Sin estos $21.7 millones, el banco no te financiará.
Paso 2: ¿Cuál Es Mi Dividendo Mensual?
El banco financia el 80% restante ($86,791,392). Este crédito se paga en cuotas mensuales.
Tu dividendo mensual será: $465,896
Este monto es FIJO durante toda tu hipoteca (si tienes tasa fija). Es lo que pagarás cada mes al banco sin excepción.
Paso 3: ¿Cuánto Dinero Recibiré de Arriendo?
Este es el dinero que ENTRA mensualmente por alquilar el departamento.
Tienes dos opciones:
| Opción | Arriendo Mensual |
| Arriendo tradicional (familia) | $390,000 |
| Airbnb (corta estancia) | $663,000 |
Paso 4: ¿Es Positivo o Negativo Mi Flujo Mensual?
El flujo = Arriendo que recibes - Dividendo que pagas
Con arriendo tradicional:
$390,000 - $465,896 = -$75,896 (NEGATIVO)
Pierdes $75,896 cada mes. TÚ pones dinero de tu bolsillo.
Con Airbnb:
$663,000 - $465,896 = +$197,104 (POSITIVO)
Ganas $197,104 cada mes. El departamento se financia solo.
Paso 5: ¿Cuánta Renta Mensual Necesito para que el Banco Me Apruebe?
El banco exige que tu renta líquida mensual sea al menos 2.25 veces el dividendo.
Cálculo mínimo: $465,896 × 2.25 = $1,048,267
Pero este banco pide más. Exige: $1,695,144 mensuales
Esto es lo que debes ganar (después de impuestos) para que aprueben tu crédito.
¿Por Qué Conviene Esta Inversión Si El Flujo Es Negativo?
Razón 1: Plusvalía - La propiedad aumenta de valor. Si La Florida sube un 4% anual, en 5 años tu depto valdrá $132,081,240. Ganancia: $23,591,000.
Razón 2: Airbnb es viable - Con $663,000 de arriendo, tu flujo es POSITIVO. Podrías vivir de esto + otra renta.
Razón 3: Crédito hipotecario - Estás construyendo patrimonio. En 20 años, el banco pagará tu hipoteca, tú tendrás un activo sin deuda.
Razón 4: Arriendos suben - Hoy $390,000, pero en 2 años podría ser $420,000. Mientras tu dividendo se mantiene constante.
Resumen de Números
- Dinero que necesitas hoy: $21,697,848
- Renta mensual mínima para calificar: $1,695,144
- Pago al banco cada mes: $465,896
- Arriendo tradicional esperado: $390,000
- Arriendo Airbnb esperado: $663,000
- Flujo mensual (opción conservadora): -$75,896
- Flujo mensual (Airbnb): +$197,104
¿Debo Comprar Este Departamento?
SÍ, si: Tienes $21.7M ahorrados, ganas más de $1.7M mensuales, y planeas Airbnb o puedes sostener -$75,896 mensuales durante 5+ años.
NO, si: Apenas reúnes el pie, tu renta está justita, y necesitas flujo positivo HOY.
Acción siguiente: Reúne el asesoramiento de tu banco específico. Simula el crédito con los datos reales. Verifica arriendos Airbnb actuales en La Florida. Calcula tu renta neta exacta considerando impuestos.