Guía: Cuánto necesitas para comprar tu primer depto inversión en La Florida
Vamos a usar un ejemplo real: un departamento 1 dormitorio en Puerta La Florida, valorizado en 101 millones 124 mil pesos. Este es el desglose exacto de cuánto dinero necesitas tener y ganar.
Paso 1: Calcula tu pie inicial
El banco exige un pie mínimo del 20% del precio total del departamento.
- Precio del depto: $101,124,840
- Pie mínimo (20%): $20,224,968
Eso significa que necesitas tener en tu cuenta $20 millones aproximadamente para comenzar el proceso de compra. Este dinero debe estar disponible antes de ir al notario.
Paso 2: Entiende el dividendo mensual
Una vez que firmas el crédito hipotecario, pagarás cada mes al banco una cuota. En este caso:
- Dividendo mensual: $434,270
Este número incluye capital + intereses. Es el pago que le haces al banco todos los meses, sin excepción, durante 20 o 30 años (depende de tu plazo).
Paso 3: Conoce el arriendo que recibirás
Aquí está la parte importante: ¿cuánto dinero recibirás mensualmente por alquilar el departamento?
Existen dos opciones reales en el mercado actual:
- Arriendo tradicional (contrato 12 meses): $390,000/mes
- Arriendo Airbnb (corto plazo): $663,000/mes
Paso 4: Calcula tu flujo mensual real
Este es el número que define si tu inversión te genera dinero o te cuesta dinero cada mes.
Opción A: Arriendo Tradicional
- Arriendo que recibes: $390,000
- Menos dividendo que pagas: -$434,270
- Flujo mensual: -$44,270 (NEGATIVO)
Opción B: Arriendo Airbnb
- Arriendo que recibes: $663,000
- Menos dividendo que pagas: -$434,270
- Flujo mensual: +$228,730 (POSITIVO)
Tabla comparativa:
| Concepto | Arriendo Tradicional | Airbnb |
|---|---|---|
| Arriendo mensual | $390,000 | $663,000 |
| Dividendo mensual | $434,270 | $434,270 |
| Flujo neto | -$44,270 | +$228,730 |
Paso 5: Verifica tu renta mensual para calificar
El banco no solo se fija en el pie. También necesita que ganes suficiente dinero para pagar la cuota. Para este departamento:
- Renta mínima que exige el banco: $1,580,075/mes
¿Qué significa esto? Que tu sueldo, pensión o ingresos mensuales deben ser mínimo de 1 millón 580 mil pesos para que el banco te apruebe el crédito. El banco verifica esto revisando tus últimas 3 liquidaciones de sueldo o últimas 3 declarciones de renta.
Resumen: Cuánto necesitas exactamente
- En tu cuenta bancaria: $20,224,968 (pie inicial)
- De renta mensual personal: $1,580,075 mínimo
- Pagarás cada mes: $434,270 al banco
- Recibirás si arriendan tradición: $390,000 (pierdes $44,270)
- Recibirás si usas Airbnb: $663,000 (ganas $228,730)
¿Por qué invertir si el flujo es negativo en arriendo tradicional?
Buena pregunta. Aunque pierdas dinero cada mes con arriendo tradicional, la inversión puede seguir siendo rentable porque:
- Plusvalía (aumento de precio): Los deptos en La Florida históricamente suben 3-5% anual
- Amortización: Parte de tu dividendo es capital que recuperarás al vender
- Desgravación tributaria: El dividendo de la hipoteca es deducible de impuestos
Pero requiere que puedas cubrir esos -$44,270 mensuales con tu propio dinero sin afectar tu vida normal.
¿Y si quiero Airbnb?
Con Airbnb obtienes +$228,730 mensuales, lo que hace esta inversión muy atractiva financieramente. Pero exige: mantener el depto en buen estado, limpiezas frecuentes, gestionar huéspedes y probablemente pagar a un gestor (que cobra 15-20% del arriendo).
Tu próximo paso: Simula tu propia situación con estos números. ¿Tienes $20 millones de pie? ¿Ganas más de $1.58 millones mensuales? ¿Puedes costear -$44,270 mensuales si arriendan tradición o prefieres gestionar Airbnb? Responde estas 3 preguntas antes de llamar al banco.