Compra tu primer depto inversión en La Florida: Guía con números reales

Te voy a mostrar exactamente cuánto dinero necesitas para comprar el departamento 1D/1B de Puerta La Florida en La Florida. Vamos paso a paso, con números que puedes verificar y entender.

Paso 1: ¿Cuánto cuesta el departamento?

Precio total: $104,341,920 (equivalente a 2.745 UF). Este es el valor que el vendedor pide en el mercado actual. No es especulación: es lo que cuesta hoy este tipo de propiedad en La Florida.

Paso 2: ¿Cuánto dinero necesito ahorrar para el pie?

Los bancos en Chile exigen un pie mínimo del 20%. Esto significa:

• Precio total: $104,341,920
• Pie mínimo (20%): $20,868,384
• Lo que financia el banco (80%): $83,473,536

Punto clave: Este es tu primer desembolso. Necesitas tener $20.8 millones en tu cuenta antes de firmar nada. Si no los tienes, no puedes comprar.

Paso 3: ¿Cuánto pagaré cada mes de dividendo?

El dividendo es lo que debes pagar al banco mensualmente por el crédito hipotecario. En este caso:

Dividendo mensual: $448,085

Este número ya incluye capital, interés y seguros. Es lo que el banco te cobrará cada mes durante 20 años (aproximadamente). Punto importante: este monto es fijo durante todo el crédito.

Paso 4: ¿Cuánto dinero recibiré del arriendo cada mes?

Aquí tienes dos opciones reales:

• Arriendo tradicional: $390,000/mes (contrato anual, inquilino estable)
• Arriendo Airbnb: $663,000/mes (rotativo, más trabajo administrativo)

Vamos a calcular con el arriendo tradicional, que es más conservador y realista para la mayoría de inversionistas.

Paso 5: ¿Cuál es mi flujo mensual? (Lo más importante)

Aquí es donde muchos se equivocan. El flujo es: arriendo menos dividendo.

Resultado: Flujo negativo de $58,085/mes. Esto significa que cada mes pagas $58.085 de tu bolsillo además del dividendo. En un año son $696.600 de dinero que sales tú, no el departamento.

Paso 6: Pero el banco pide más dinero. ¿Por qué?

Para que el banco te apruebe el crédito, necesitas demostrar que tienes una renta mensual mínima de $1,630,342. ¿Por qué tanto? Porque el banco quiere asegurar que aunque el depto no genere flujo positivo, tú puedas pagar el dividendo sin problemas.

En este caso:

• Tu renta requerida (de tu trabajo): $1,630,342/mes
• Tu dividendo: $448,085/mes
• Proporción: Tu renta debe ser 3.6 veces el dividendo (aprox.)

Si tu sueldo es menor que $1,630,342, el banco dice "no". Así de simple.

Paso 7: Entonces... ¿me conviene comprar este depto o no?

Respuesta honesta: depende de tu objetivo.

Si esperas flujo positivo ahora: NO es buen negocio. Pierdes $58.000 cada mes. Con Airbnb subirías a +$214.915/mes, pero requiere trabajo diario.

Si esperas revalorización: QUIZÁS. En La Florida, los deptos suben de precio. Si en 5 años la propiedad vale $130 millones, habría ganancia. Pero esto NO está garantizado.

Si tienes renta alta y buscar deducción de impuestos: SÍ puede convenir. Los gastos del depto (dividendo, gastos comunes, seguros) son deducibles. Si estás en tramo alto de impuestos, esto compensa el flujo negativo.

Resumen final: Lo que necesitas saber

• Ahorros requeridos: $20,868,384 (pie)
• Renta mensual requerida: $1,630,342 (para calificar al banco)
• Pago mensual: $448,085 (al banco)
• Arriendo esperado: $390,000/mes (mejor caso conservador)
• Tu costo mensual: -$58,085 (sales tú de tu bolsillo)

¿Y si no tengo $20.8 millones? Opción 1: Sigue ahorrando. Opción 2: Busca un depto más barato. Opción 3: Entrega un pie más grande (reduces el dividendo). Opción 4: Espera mejor momento en el mercado.

Este es el ejercicio que debes hacer con CADA propiedad que quieras comprar. Si los números no te cierran, no es tu inversión.