Guía: ¿Cuánto dinero necesitas para comprar tu primer depto inversión en La Florida?
Te mostraré exactamente cuánto dinero necesitas usando un departamento real del proyecto Puerta La Florida. Es un 1 dormitorio, 1 baño que cuesta $96.7 millones. Vamos paso a paso.
Paso 1: Calcular el pie que debes pagar
El banco te financia máximo el 80% del valor. Esto significa que tú debes poner mínimo el 20%.
- Precio total del departamento: $96,744,960
- Pie mínimo (20%): $19,348,992
- Lo que financia el banco (80%): $77,395,968
Conclusión del Paso 1: Necesitas tener en tu cuenta $19.3 millones solo para el pie. Este es dinero que sale de tu bolsillo el día de la compra.
Paso 2: Entender el dividendo mensual
El dividendo es lo que le pagas al banco cada mes por el crédito hipotecario. No es dinero que recuperes: es gasto puro.
- Dividendo mensual: $415,461
- Esto significa que todos los meses, durante 20-30 años, pagarás esta cantidad
Conclusión del Paso 2: Tu gasto fijo mensual es $415,461. Punto.
Paso 3: Calcular cuánto recibes de arriendo
Aquí hay dos opciones. Elige la que quieras según tu tiempo y preferencias:
| Tipo de arriendo | Dinero mensual que recibes |
|---|---|
| Arriendo tradicional (contrato 12 meses) | $390,000 |
| Arriendo Airbnb (corta estadía, requiere más trabajo) | $663,000 |
Nota importante: De este dinero debes descontar gastos como condominio, seguros, mantención y eventuales reparaciones. En este cálculo ya están restados.
Paso 4: Calcular el flujo mensual (lo más importante)
El flujo es simple: dinero que entra menos dinero que sale.
Opción A - Arriendo Tradicional:
- Arriendo que recibes: $390,000
- Dividendo que pagas: -$415,461
- Flujo mensual: -$25,461 (NEGATIVO)
Opción B - Arriendo Airbnb:
- Arriendo que recibes: $663,000
- Dividendo que pagas: -$415,461
- Flujo mensual: +$247,539 (POSITIVO)
Conclusión del Paso 4: Con arriendo tradicional pierdes $25,461 cada mes. Con Airbnb ganas $247,539 mensuales. La diferencia es enorme.
Paso 5: El requisito del banco (esto es crítico)
Antes de aprobarte el crédito, el banco te preguntará: "¿Cuál es tu renta mensual?"
No es lo que recibes de arriendo. Es tu sueldo o ingresos reales como persona.
- Renta mínima que el banco exige: $1,511,640/mes
- Este cálculo: dividendo ($415,461) x 3.64 = requisito mínimo
¿Por qué? El banco quiere garantía de que aunque el depto se quede sin arrendar, TÚ puedas seguir pagando el dividendo con tu sueldo.
Conclusión del Paso 5: Necesitas ganar mínimo $1.51 millones mensuales (neto o bruto, depende del banco). Si ganas menos, no te aprueban el crédito, aunque tengas los $19 millones de pie.
Resumen: ¿Vale la pena comprar este depto?
Lo que necesitas:
- Dinero en el banco para pie: $19,348,992
- Sueldo mensual mínimo: $1,511,640
Lo que obtendrás:
- Con arriendo tradicional: Pierdes $25,461/mes (pero es patrimonio + potencial revalorización)
- Con Airbnb: Ganas $247,539/mes (pero requiere más trabajo y gestión)
La realidad: Este depto en La Florida tiene flujo negativo si lo arriendan de forma tradicional. Muchos inversionistas aceptan esto porque esperan que la propiedad suba de valor con el tiempo. Es una apuesta a futuro, no a flujo actual.
Si buscas ganancias mensuales desde el primer día, necesitas explorar otras opciones o estar dispuesto a gestionar Airbnb.
Próximo paso: ¿Quieres saber cómo encontrar deptos con flujo POSITIVO desde el inicio?
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