Guía Práctica: Tu Primer Departamento de Inversión en La Florida
Te mostraré exactamente cuánto dinero necesitas para comprar el departamento 1D/1B del proyecto Puerta La Florida. Este es un ejemplo real con números concretos que puedes usar como referencia.
Paso 1: Calcula Cuánto Dinero Necesitas de Pie
El precio total del departamento es $103,101,600 (equivalente a 2.713 UF).
El banco te financiará máximo el 80% si cumples requisitos de renta. Eso significa que TÚ debes poner mínimo el 20%.
Cálculo:
$103,101,600 × 20% = $20,620,320
Esta es la cantidad que necesitas tener en tu cuenta bancaria ANTES de comenzar el trámite. Sin este dinero, el banco no te aprobará la hipoteca.
Paso 2: Verifica Tu Renta Mensual
Aquí viene lo importante: el banco NO te importa solo tu capacidad de pago actual. Te exige una renta MÍNIMA para calificar al crédito.
Renta líquida mínima requerida: $1,610,962/mes
¿Qué significa "líquida"? Es tu sueldo DESPUÉS de impuestos y descuentos. Si ganas $2,000,000 brutos, tu líquida es aproximadamente $1,400,000-$1,500,000.
Si no tienes esta renta mensual comprobada, el banco rechazará tu solicitud sin importar cuánto dinero tengas de pie.
Paso 3: Entiende Tu Dividendo Mensual
El "dividendo" es lo que pagarás mensualmente al banco por la hipoteca.
Dividendo mensual: $442,759
Este número es FIJO durante los primeros años de la hipoteca (después puede variar con la UF). Este dinero sale de tu bolsillo cada mes, sin excepciones.
Paso 4: Analiza Tu Flujo de Dinero Real
Ahora viene la pregunta del millón: ¿cuánto dinero entra versus cuánto sale cada mes?
Tabla de Flujo Mensual:
- Arriendo tradicional: $390,000/mes
Dinero que recibes si alquilas el depto a una familia por contrato de 12 meses. - Dividendo: $442,759/mes
Dinero que pagas al banco por la hipoteca. - Flujo con arriendo tradicional: -$52,759/mes (NEGATIVO)
Pierdes dinero cada mes: $390,000 - $442,759 = -$52,759
Opción alternativa - Airbnb:
- Arriendo Airbnb: $663,000/mes
Dinero que recibes si alquilas el depto por noches a turistas. - Dividendo: $442,759/mes
Dinero que pagas al banco (sigue siendo el mismo). - Flujo con Airbnb: +$220,241/mes (POSITIVO)
Ganas dinero cada mes: $663,000 - $442,759 = +$220,241
Paso 5: ¿Por Qué Conviene Si el Flujo es Negativo?
Arriendo Tradicional (-$52,759/mes):
Pierdes dinero mensualmente, PERO no te arruina porque es poco dinero. En un año pierdes aproximadamente $633,000. La pregunta real es: ¿el departamento SUBE de valor más que lo que pierdes?
Si el depto sube 5% anual ($5,155,080), entonces:
- Pérdida por flujo: -$633,000/año
- Ganancia por revalorización: +$5,155,080/año
- Resultado neto: +$4,522,080/año
Por eso conviene: compras un activo que sube de valor, aunque pierdas dinero mes a mes. Es una inversión a largo plazo (5-10 años).
Arriendo Airbnb (+$220,241/mes):
Aquí ganas dinero mes a mes. En un año ganas $2,642,892. Este modelo es mejor si:
- Vives en zona turística (La Florida no es ideal para Airbnb)
- Tienes disponibilidad para gestionar huéspedes
- Aceptas mayor volatilidad (algunos meses entra menos dinero)
Resumen Final: Cuánto Necesitas
- Dinero de pie: $20,620,320
- Renta mínima mensual: $1,610,962 (líquida)
- Dividendo mensual a pagar: $442,759
- Arriendo que recibirás: $390,000 (tradicional) o $663,000 (Airbnb)
- Dinero que te sobra o falta mensualmente: -$52,759 (tradicional) o +$220,241 (Airbnb)
- Conclusión: Conviene si esperas revalorización del inmueble (arriendo tradicional) o si logras Airbnb con tasa de ocupación alta.
Próximo paso: Verifica si tienes la renta mínima requerida y si puedes reunir el pie. Luego simula con otros deptos para comparar flujos.