Compra tu primer departamento inversión en La Florida: Guía paso a paso
Te mostramos exactamente cuánto dinero necesitas para comprar un departamento de verdad en el proyecto Puerta La Florida. No es teoría: son números reales que el banco te pedirá.
Paso 1: ¿Cuánto dinero necesito de pie?
El departamento cuesta $96,628,680 (2.542 UF).
El banco te financia el 80%, pero tú debes poner el 20% de tu bolsillo:
- Precio total: $96,628,680
- Tu pie (20%): $19,325,736
- Lo que financia el banco (80%): $77,302,944
Este es el dinero que necesitas tener guardado ahora. Sin excusas. Sin negociar.
Paso 2: ¿Cuánta renta mensual me pide el banco?
Aquí viene lo importante: el banco no solo revisa que tengas dinero. También revisa que ganes dinero.
Para un dividendo de $414,962/mes, el banco exige que tu renta mensual sea mínimo:
$1,509,823/mes
¿Por qué ese número? El banco quiere asegurar que aunque no arriendas el depto, tú puedas pagar el dividendo con tu sueldo. Eso significa que tu dividendo no puede ser más del 25-30% de tu renta.
Si ganas menos que $1.5M mensuales, el banco te dirá que no.
Paso 3: ¿Cuánto pagaré mensualmente?
El dividendo: $414,962/mes
Este es tu costo fijo cada mes durante 20 años (aproximadamente). No sube ni baja. Es tu principal gasto como propietario.
Otros gastos que debes considerar:
- Administración: ~$40,000-50,000/mes
- Seguros: ~$15,000/mes
- Contribuciones: ~$30,000/mes
- Total gastos: ~$100,000/mes extra
Tu gasto real mensual: $514,962/mes (dividendo + gastos).
Paso 4: ¿Cuánto recibiré de arriendo?
Aquí es donde entra la inversión. Tienes dos opciones:
| Tipo de arriendo | Renta mensual |
|---|---|
| Arriendo tradicional (contrato 12 meses) | $390,000/mes |
| Airbnb (corta estadía) | $663,000/mes |
Paso 5: ¿Cuál es mi flujo mensual? ¿Gano o pierdo dinero?
Aquí viene la verdad incómoda:
Con arriendo tradicional:
- Ingresos: $390,000
- Gastos (dividendo + otros): $514,962
- Flujo mensual: -$124,962 (PIERDES dinero)
Con Airbnb:
- Ingresos: $663,000
- Gastos (dividendo + otros): $514,962
- Flujo mensual: +$148,038 (GANAS dinero)
Paso 6: ¿Por qué conviene igual si pierdo dinero con arriendo tradicional?
Buena pregunta. Hay tres razones:
1. Acumulación de patrimonio: Cada mes pagas $414,962 del dividendo. El banco reinvierte ese dinero en tu propiedad. En 20 años, el depto será completamente tuyo, libre de deuda.
2. Valorización: El depto no cuesta lo mismo hoy que en 5 años. Históricamente, los deptos en La Florida suben 3-4% anual. Si hoy vale $96.6M, en 5 años podría valer ~$112M.
3. Descuento tributario: Los gastos de administración, seguros y contribuciones son gastos deducibles de impuestos. Esto reduce tu carga tributaria.
Ejemplo: pierdes $124,962/mes, pero si puedes deducir $60,000 en gastos, tu pérdida real es menor.
¿Cuándo conviene? ¿Cuándo no?
Conviene si:
- Tienes renta fija de $1.5M+ (esto es NON-NEGOTIABLE con el banco)
- Tienes $19.3M de pie ahorrado
- Puedes aguantar flujo negativo de $125k/mes durante los primeros años
- Crees que la propiedad se revalorizará en 5-10 años
- Tu plan es Airbnb (flujo positivo: +$148k/mes)
NO conviene si:
- Tu renta es menor a $1.5M mensuales
- No tienes pie ahorrado
- Necesitas flujo positivo desde el mes 1
- Solo arriendes con contrato tradicional
Resumen de números (tu hoja de ruta)
- ✓ Pie necesario: $19,325,736
- ✓ Renta mínima para calificar: $1,509,823/mes
- ✓ Dividendo mensual: $414,962
- ✓ Gastos adicionales: ~$100,000/mes
- ✓ Arriendo Airbnb realista: $663,000/mes
- ✓ Flujo positivo con Airbnb: +$148,038/mes
Siguiente paso: Si tienes la renta y el pie, contacta a tu banco esta semana. Solicita una pre-aprobación y una cotización de dividendo. Esto te cuesta $0 y te dará claridad real sobre si puedes comprar.