Guía Práctica: Cuánto Dinero Necesitas para tu Primer Depto Inversión en La Florida
Si ganas $2.3 millones mensuales o más, aquí está exactamente cuánto necesitas para comprar el departamento 1 dormitorio de Puerta La Florida. Usaremos números reales de 2024.
Paso 1: Calcula tu Pie Inicial (Lo Primero que Necesitas)
El banco te pide un mínimo de 20% del precio total como pie. En este caso:
- Precio del depto: 3.823 UF = $145,311,240
- Pie mínimo (20%): $29,062,248
- Lo que financiarás: $116,249,000 (80%)
Este es tu primer gasto real. Necesitas esta plata en la cuenta antes de firmar la promesa de compraventa.
Paso 2: Verifica tu Renta Mensual (Requisito del Banco)
El banco no te prestará dinero si no ganas lo suficiente. Para este depto, necesitas:
- Renta líquida mínima: $2,270,488 al mes
- Esto significa tu sueldo líquido (después de impuestos) debe ser mínimo $2.27M
- Si ganas menos, el banco rechaza tu solicitud de crédito
¿Cómo sabe el banco cuánto ganas? Pidiendo tus últimos 2 años de declaración de renta (formulario 22 del SII). Si eres independiente, es más estricto todavía.
Paso 3: Entiende el Dividendo (Lo que Pagas al Banco)
Una vez aprobado el crédito, pagarás:
- Dividendo mensual: $624,024
- Esto es solo el crédito hipotecario (sin gastos comunes ni seguros)
- En realidad pagarás unos $700-750k cuando incluyes gastos comunes y seguros
Este dinero sale de tu cuenta cada mes durante 20 años (aproximadamente).
Paso 4: Calcula el Arriendo (Tu Ingreso Mensual)
Aquí están tus dos opciones reales en La Florida:
- Arriendo tradicional: $350,000/mes (contrato 12 meses, inquilino fijo)
- Arriendo Airbnb: $1,161,420/mes (arriendo diario, turismo, más volátil)
Importante: El Airbnb promedia $1.16M, pero algunos meses será menos. El arriendo tradicional es más seguro pero gana menos.
Paso 5: Analiza el Flujo (¿Ganas o Pierdes Dinero?)
| Concepto | Arriendo Tradicional | Airbnb |
|---|---|---|
| Ingreso mensual | $350,000 | $1,161,420 |
| Menos: Dividendo + gastos | -$700,000 | -$700,000 |
| Flujo mensual | -$350,000 | +$461,420 |
El flujo es NEGATIVO con arriendo tradicional: Pierdes $350k cada mes. Deberás aportar tu bolsillo.
El flujo es POSITIVO con Airbnb: Ganas $461k netos mensuales después de pagar el dividendo.
Paso 6: ¿Por Qué Invertir Si el Flujo es Negativo?
Aunque pierdas dinero cada mes con arriendo tradicional, igual conviene porque:
- Ganancia por revalorización: Los deptos en La Florida suben 5-8% anual. En 5 años, tu depto vale $190M (ganancia: $45M)
- Deuda se reduce: Después de 20 años no debes nada, pero el depto sigue siendo tuyo
- Arriendo sube: Hoy reciben $350k, en 5 años pueden pedir $450k+ por inflación
- Opción Airbnb: Si lo logras, genera flujo positivo DESDE día 1
Resumen: Cuánto Dinero Necesitas Realmente
- Pie inicial: $29,062,248 (guárdalo 2-3 meses antes)
- Renta mínima: $2,270,488 líquidos al mes (requisito banco)
- Capacidad mensual: Mínimo $350k para flujo negativo, idealmente $1.16M para flujo positivo
- Capital total desembolsado: $29M (el resto lo financia el banco)
Conclusión: Este no es un negocio de flujo mensual, es un negocio de patrimonio a largo plazo. Si tienes $29M ahorrados, ganas más de $2.27M mensual y puedes absorber pérdidas, es rentable incluso con arriendo tradicional.
Siguiente paso: Si cumples con estos requisitos, contacta directamente a Puerta La Florida para una simulación de crédito personalizada. El banco confirmará si te aprueban antes de gastar dinero en tasaciones.