Guía: Cuánto dinero necesitas para comprar tu primer depto inversión en La Florida
Vamos a usar un ejemplo real: un departamento de 1 dormitorio en Puerta La Florida, valuado en $94.4 millones. Te mostraré exactamente qué dinero necesitas tener en tu cuenta para comprarlo hoy.
Paso 1: Calcula el pie (el dinero que pones tú)
El banco exige pie mínimo de 20%
- Precio del depto: $94,380,600
- Pie mínimo (20%): $18,876,120
- Esto es lo que tú debes aportar de tu bolsillo
Este es tu primer filtro: ¿tienes $18.8 millones disponibles? Si no, no puedes continuar.
Paso 2: Entiende qué es el dividendo (la cuota del crédito)
El dividendo es lo que pagarás mensualmente al banco
- Monto a financiar: $75,504,480 (94.4M - 18.8M)
- Dividendo mensual: $405,308
- Plazo: típicamente 20 años
- Esta es una obligación fija que pagarás sí o sí cada mes
El banco calcula esto según tu renta. Aquí viene lo importante:
Paso 3: Verifica tu renta mínima con el banco (ESTO ES CRÍTICO)
El banco exige que ganes como mínimo:
- Renta líquida requerida: $1,474,696 por mes
- ¿De dónde sale? El banco divide tu dividendo por 0.275 (regla máxima de endeudamiento: 27.5%)
- Cálculo: $405,308 ÷ 0.275 = $1,474,696
Esto significa: si ganas menos de $1.47M mensuales limpios, el banco no te dará el crédito. No importa cuánto dinero tengas para pie. Sin esta renta, la compra no sucede.
Paso 4: Calcula tu flujo mensual (arriendo menos dividendo)
Aquí es donde toma sentido invertir en un depto
| Escenario | Arriendo/mes | Menos dividendo | Flujo neto |
|---|---|---|---|
| Arriendo tradicional | $390,000 | -$405,308 | -$15,308 |
| Airbnb/arriendo corto | $663,000 | -$405,308 | +$257,692 |
¿Qué significa esto?
- Si arriendas de forma tradicional: pierdes $15,308 cada mes. Sí, PIERDES dinero. El arriendo no cubre el dividendo.
- Si arriendas por Airbnb: ganas $257,692 mensuales. El depto se paga solo y además te genera ganancia.
Paso 5: ¿Conviene igual si el flujo es negativo?
Respuesta corta: depende de tu estrategia
Aunque el flujo mensual sea negativo con arriendo tradicional, muchos inversionistas igual compran porque:
- Apreciación del inmueble: históricamente los deptos en La Florida suben 4-6% anual
- Amortización: cada dividendo que pagas reduce tu deuda. A los 20 años, el depto es 100% tuyo
- Potencial de renta futura: en 5 años ese arriendo de $390K puede ser $500K+
- Garantía de patrimonio: estás invirtiendo en algo físico, no en acciones
Pero esto es SOLO viable si:
- Tienes renta propia de $1.47M+ para calificar al banco
- Puedes absorber esos $15,308 negativos mensuales de tu bolsillo
- Tu plan es largo plazo (mínimo 10 años)
Resumen: Tu checklist antes de comprar
- ☐ ¿Tengo $18,876,120 para pie?
- ☐ ¿Gano $1,474,696 mensuales limpios mínimo?
- ☐ ¿Puedo absorber $15,308 negativos mensuales con arriendo tradicional?
- ☐ ¿Mi plan es mantener este depto 10+ años?
- ☐ ¿Tengo fondo de emergencia para reparaciones/mantención?
Si respondiste SÍ a todas, estás listo para contactar a un corredor de propiedades y hacer una oferta.
¿Qué sigue ahora?
No hagas esto solo. Necesitas:
- Un corredor inmobiliario que busque los proyectos
- Un asesor hipotecario que te compre las mejores tasas
- Un contador que calcule el flujo real con impuestos
¿Quieres saber exactamente qué dinero necesitas PARA TU CASO ESPECÍFICO? Agenda una consulta y te haremos un análisis personalizado gratis.