Guía: Tu Primer Depto Inversión en Puerta La Florida, La Florida
Te mostraremos exactamente cuánto dinero necesitas para comprar este departamento 1 dormitorio real y si realmente conviene invertir aquí.
Paso 1: ¿Cuánto dinero necesitas de pie?
El departamento cuesta $143,295,720 (3.770 UF).
El banco te financia hasta el 80%, así que tú debes pagar mínimo el 20% como pie:
- Precio total: $143,295,720
- Pie mínimo (20%): $28,659,144
- Lo que financia el banco (80%): $114,636,576
Resultado: Necesitas $28.6 millones en tu cuenta bancaria solo para el pie. Pero espera, hay más gastos.
Paso 2: Gastos adicionales (lo que muchos olvidan)
Al pie hay que sumar:
- Tasación: ~$300,000
- Seguros y gastos de escritura: ~$800,000
- Permiso de circulación: ~$150,000
- Imprevistos: ~$500,000
Total de gastos extras: aproximadamente $1,750,000
Dinero REAL que necesitas: $28,659,144 + $1,750,000 = $30,409,144
Paso 3: ¿Cuánta renta mínima debes tener?
El banco no solo ve el pie. Analiza si tienes dinero cada mes para pagar el dividendo (la cuota del crédito).
Renta mínima que exige el banco: $2,238,995/mes
¿Por qué este número? Porque el dividendo mensual es $615,369, y el banco quiere que ese gasto no supere el 27-30% de tu renta.
- Dividendo mensual: $615,369
- Porcentaje: 27% de tu renta
- Renta mínima calculada: $615,369 ÷ 0.27 = $2,280,000 aproximado
Debes ganar mínimo $2.24 millones al mes (comprobado con liquidaciones, cargas familiares o UF).
Paso 4: ¿Cuánto pagarás de dividendo?
Dividendo mensual: $615,369
Este es el monto que pagarás al banco cada mes durante 20-25 años (según el crédito que contrates).
En un año pagarás: $615,369 × 12 = $7,384,428 solo en dividendos.
Paso 5: ¿Cuánto recibirás de arriendo?
Aquí es donde algunos creen que ganarán dinero. Analicemos dos escenarios reales:
| Tipo de Arriendo | Ingreso Mensual | Menos Dividendo | Flujo Neto Mensual |
|---|---|---|---|
| Arriendo Tradicional (vivienda) | $350,000 | -$615,369 | -$265,369 (NEGATIVO) |
| Arriendo Airbnb (corto plazo) | $1,161,420 | -$615,369 | +$546,051 (POSITIVO) |
Paso 6: Análisis del flujo - ¿Conviene o no?
Escenario 1: Arriendo tradicional ($350,000/mes)
- Recibes: $350,000
- Pagas de dividendo: $615,369
- Resultado: PIERDES $265,369 cada mes
- En un año: -$3,184,428 de tu bolsillo
¿Por qué alguien compraría así? Porque espera que el inmueble suba de valor. Si en 5 años la propiedad sube de $143.3M a $170M, ganaste $26.7 millones en plusvalía, compensando lo que pagaste de más en dividendos.
Escenario 2: Airbnb ($1,161,420/mes)
- Recibes: $1,161,420
- Pagas de dividendo: $615,369
- Ganancia neta: +$546,051 cada mes
- En un año: +$6,552,612 de ganancia
¿Por qué no todos lo hacen? Porque Airbnb requiere: gestión activa, recepción de huéspedes, limpieza, reparaciones frecuentes, volatilidad por temporadas, impuestos más altos y riesgo de regulaciones.
Paso 7: Resumen de lo que necesitas
- Dinero en efectivo: $30.4 millones (pie + gastos)
- Renta mensual comprobada: Mínimo $2.24 millones
- Dividendo mensual a pagar: $615,369
- Arriendo que recibirás: Entre $350,000 (tradicional) o $1.16M (Airbnb)
- Flujo mensual: Negativo con arriendo normal, positivo con Airbnb
¿Conviene esta inversión?
Sí conviene SI:
- Esperas que el depto suba de valor en los próximos 5-10 años
- Puedes pagar $265,000 mensuales de tu bolsillo con arriendo tradicional
- O tienes tiempo para gestionar Airbnb y obtener flujo positivo
- Tienes los $30.4M sin endeudarte
- Tu renta mensual es estable y comprobable
No conviene SI:
- Necesitas flujo positivo inmediato (tienes flujo negativo con arriendo normal)
- No tienes $30.4 millones o tu renta es menor a $2.24M
- No confías en la revalorización inmobiliaria en La Florida
- No puedes dedicar tiempo a administrar Airbnb
💡 Consejo final: Antes de comprometer $30.4 millones, calcula TÚ el flujo con TUS números. ¿Tienes pie? ¿Comprobable de renta? ¿Puedes vivir con -$265K mensuales esperando plusvalía? Si dudas, consulta con un asesor inmobiliario que revise tu caso específico.