Depto 1D en La Florida: necesitas $20.6M de pie y $1.6M de renta

Guía Práctica: Tu Primer Departamento de Inversión en La Florida

Vamos a desglosar exactamente cuánto dinero necesitas para comprar este departamento real en Puerta La Florida. No es complicado si lo ves paso a paso.

Paso 1: Entender el Precio Total

El departamento cuesta 2.713 UF, que al valor actual equivale a $103,101,600.

Este es el monto que el banco financia más lo que tú debes poner de tu bolsillo.

Paso 2: Calcular tu Pie (Dinero Inicial)

El pie mínimo es el 20% del precio total:

• Precio: $103,101,600
• 20% de pie: $20,620,320
• Lo que financia el banco: $82,481,280

Necesitas tener mínimo $20,620,320 en tu cuenta para hacer esta compra.

Pero espera: esto no es todo lo que gastarás. Además debes considerar:

• Gastos notariales y conservador: ~$500,000
• Avalúo: ~$300,000
• Seguros y otros: ~$200,000

Total real a tener disponible: aproximadamente $21,700,000

Paso 3: Conocer tu Dividendo Mensual (La Cuota del Banco)

El dividendo mensual es lo que pagarás al banco cada mes durante 20-30 años:

Dividendo mensual: $442,759

Este monto es fijo (si pediste crédito UF). Se descuenta automáticamente de tu cuenta.

Paso 4: Proyectar los Arriendos (Tu Ingreso)

Aquí es donde entra tu dinero. Tienes dos opciones:

• Arriendo tradicional: $390,000/mes (contrato 12 meses, inquilino estable)
• Arriendo Airbnb: $663,000/mes (turismo, más variable, más trabajo)

Vamos a analizar ambas opciones.

Paso 5: Calcular el Flujo Mensual (Ganancia o Pérdida)

Opción A: Arriendo Tradicional

• Ingreso por arriendo: $390,000
• Dividendo a pagar: -$442,759
• Flujo mensual: -$52,759 (NEGATIVO)

Cada mes pierdes dinero con esta opción.

Opción B: Arriendo Airbnb

• Ingreso por arriendo: $663,000
• Dividendo a pagar: -$442,759
• Flujo mensual: +$220,241 (POSITIVO)

Cada mes ganas dinero, pero requiere gestión activa (o pagar un gestor que cobra 20-30%).

Tabla Comparativa

*Sin considerar impuestos, mantención, o gestor Airbnb

Paso 6: El Requisito del Banco (Renta Mensual)

Aquí viene lo importante: el banco quiere asegurarse de que TIENES dinero para pagar el dividendo.

El banco exige que tengas una renta mensual mínima de: $1,610,962

¿Por qué? Porque así se asegura que aunque no rentes el depto, tú puedas pagar el dividendo con tu sueldo.

Esto significa que necesitas tener un ingreso mensual (sueldo) de al menos $1.6 millones para que el banco te apruebe el crédito.

Paso 7: ¿Por Qué Conviene Aunque Tengas Flujo Negativo?

Aquí está la clave que muchos no entienden:

• La plusvalía: El departamento sube de valor con los años. En 15 años podría valer $150M+. Eso es ganancia real.
• Deuda que se paga sola: Tu inquilino paga casi toda la cuota. El dividendo baja cada año (en UF) por inflación.
• Descuento tributario: Los gastos y pérdidas iniciales se pueden descontar de impuestos.
• Activo patrimonial: Tienes un bien que vale casi $104 millones después de pagar solo $21.6 millones.

Resumen de Requisitos

• ✅ Dinero de pie: $20,620,320 mínimo
• ✅ Dinero para gastos: +$1,000,000 adicional
• ✅ Renta mensual mínima: $1,610,962 (para calificar)
• ✅ Tiempo de análisis: 15-20 años (para ver el retorno real)

La Pregunta Final: ¿Conviene o No?

Conviene SI:

• Tienes el dinero de pie sin comprometer tu vida
• Tu sueldo es mayor a $1.6M (requisito del banco)
• Planeas vivir en La Florida o tienes inquilinos confiables
• Buscas construir patrimonio a largo plazo (10+ años)
• Puedes gestionar Airbnb o pagar un gestor (para tener flujo positivo)

No conviene SI:

• Necesitas cash positivo mensual de inmediato
• Tu sueldo es menor a $1.6M mensuales
• No tienes $21.6M disponibles sin riesgo
• La Florida no es un sector que te interese