Guía Práctica: Tu Primer Depto Inversión en La Florida
Veamos exactamente cuánto dinero necesitas para comprar este departamento 1 dormitorio en Puerta La Florida. Usaremos números reales, sin trucos.
Paso 1: ¿Cuánto cuesta el departamento?
El precio es 2.546 UF equivalentes a $96,783,720 pesos. Este es el precio de compra total que deberá cubrir con dos fuentes: tu dinero (pie) y un crédito hipotecario del banco.
Paso 2: ¿Cuánto dinero en efectivo necesitas ahora? (El Pie)
- Pie mínimo requerido: 20% del precio
- Cálculo: $96,783,720 × 0.20 = $19,356,744
- Este es el dinero que debes tener en tu cuenta antes de empezar
Nota: Algunos bancos aceptan 10% de pie, pero entonces pagarás más intereses y gastos. Con 20% obtienes mejores condiciones.
Paso 3: ¿Cuánto necesitas de renta mensual para que el banco te preste?
Los bancos en Chile no te prestan cualquier cantidad. Verifican que tengas suficiente renta mensual para pagar el dividendo. La regla es simple:
- Tu renta debe ser al menos 3 veces el dividendo mensual
- Dividendo del depto: $415,628/mes
- Renta mínima requerida: $1,512,245 mensuales
Si ganas menos que esto, el banco dirá que no. No hay excepciones. Es la regla del sistema financiero chileno.
Paso 4: ¿Cuánto pagarás cada mes? (El Dividendo)
El dividendo es tu cuota mensual al banco. Incluye capital + intereses + seguros.
- Dividendo mensual: $415,628
- Dividendo anual: $415,628 × 12 = $4,987,536
Este dinero sale de tu bolsillo cada mes durante 20 años (aproximadamente). No hay escapatoria aquí.
Paso 5: ¿Cuánto recibirás de arriendo?
Ahora viene lo interesante. El departamento genera ingresos por arriendo. Tienes dos opciones:
| Tipo de Arriendo | Renta Mensual | Consideración |
|---|---|---|
| Arriendo tradicional | $390,000 | Contrato 2-3 años, inquilino fijo |
| Airbnb/Turístico | $663,000 | Mayor renta pero más trabajo, vacíos |
Paso 6: ¿El flujo es positivo o negativo?
Con arriendo tradicional ($390,000):
- Dinero que entra: $390,000
- Dinero que sale (dividendo): $415,628
- Resultado: -$25,628 mensuales NEGATIVO
Con Airbnb ($663,000):
- Dinero que entra: $663,000
- Dinero que sale (dividendo): $415,628
- Resultado: +$247,372 mensuales POSITIVO
Paso 7: ¿Entonces por qué conviene si pierde dinero?
Aquí está la clave que muchos inversores no entienden:
- Plusvalía: El departamento sube de precio cada año (histórico en La Florida: 3-5% anual). En 10 años valdrá $130-140M
- Amortización: Cada dividendo que pagas, una parte reduce tu deuda. Es como ahorrar forzado
- Leyes tributarias: Hay beneficios impositivos para propiedades de inversión si esperas más de 2 años
- Flujo negativo pequeño: El déficit de $25,628 es manejable si tu renta es $1.5M+. No es traumático
En cambio, con Airbnb sí tienes flujo positivo desde el día 1, pero requiere más trabajo operacional.
Resumen: Checklist de lo que necesitas
- ☑ Dinero en pie: $19,356,744 (listo antes de comprar)
- ☑ Renta mensual: $1,512,245 mínimo (documento en el banco)
- ☑ Dividendo mensual: $415,628 (sale de tu renta)
- ☑ Arriendo esperado: $390,000-$663,000 (entra al mes)
- ☑ Flujo: negativo en arriendo tradicional, positivo en Airbnb
¿Te sobra renta después del dividendo? Si ganas $1.9M y el dividendo es $415K, te quedan $1.48M para vivir. Es viable.
Consejo final: Si tu flujo será negativo, asegúrate de tener un ahorro de 6-12 meses de dividendos guardado. Los imprevistos (reparaciones, meses sin arriendo) existen.