Guía práctica: cuánto dinero necesitas para comprar tu primer depto inversión en La Florida

Vamos a usar un ejemplo real del proyecto Puerta La Florida (1 dormitorio, 1 baño) para que veas exactamente cuánto dinero necesitas tener en tu cuenta bancaria hoy para poder ser dueño de un departamento que te genere ingresos.

Paso 1: Entiende el precio total del departamento

Precio: $130,078,560

Este es el monto que el banco y tú deben pagar juntos. Tú pagas una parte (el pie), y el banco te presta el resto (el crédito hipotecario).

Paso 2: Calcula cuánto dinero necesitas de pie

El banco en Chile te pide un mínimo del 20% del precio como pie. Esto significa que debes tener ese dinero en efectivo antes de firmar.

Cálculo:
$130,078,560 × 20% = $26,015,712

Esto es lo que debes tener ahorrado EN EFECTIVO. No es solo para comprar: incluye también gastos de escritura, notaría, registro y seguros.

Paso 3: Verifica tu renta mensual mínima requerida

El banco no solo te pide dinero ahorrado. También necesita que ganes dinero suficiente cada mes para pagar las cuotas del crédito.

Renta mínima requerida: $2,032,477 al mes

¿Qué significa esto? Que tu sueldo (o ingresos) debe ser de al menos $2,032,477 mensuales para que el banco apruebe tu crédito hipotecario. Esta es una cantidad que el banco calcula según lo que tú deberás pagar cada mes.

Paso 4: Conoce el dividendo hipotecario (lo que pagarás mensualmente)

Supongamos que el banco te presta el 80% restante del precio:

Crédito: $130,078,560 − $26,015,712 = $104,062,848

Cada mes deberás pagar al banco una cuota llamada dividendo hipotecario:

Dividendo mensual: $558,609

Esta cuota incluye capital (parte del préstamo que devuelves) e intereses. Durante los primeros años pagarás más intereses, y con el tiempo pagarás más capital.

Paso 5: Calcula el arriendo que recibirás cada mes

Aquí es donde comienza el ingreso. Como es un departamento de inversión, lo arrendarás. El mercado de La Florida ofrece dos opciones:

• Arriendo tradicional: $390,000/mes (contrato anual con inquilino fijo)
• Arriendo Airbnb: $663,000/mes (alquiler a turistas o huéspedes cortos)

Usaremos el arriendo tradicional de $390,000 para ser conservadores, porque es más estable.

Paso 6: Analiza el flujo mensual (la sorpresa importante)

Ahora viene lo crucial. Veamos qué pasa con tu dinero cada mes:

Ojo: pierdes $168,609 cada mes. El dividendo que pagas al banco es mayor al arriendo que recibes. Esto significa que tendrás que sacar dinero de tu bolsillo cada mes para pagar la diferencia.

Algunos meses necesitarás cubrir además: impuestos de propiedad, seguros, administración, reparaciones. Así que el déficit real es mayor.

Paso 7: Entiende por qué aún así puede convenir

Un momento: ¿por qué alguien compraría un departamento que pierde dinero cada mes? Porque hay otros beneficios que no ves en números mensuales:

• Revalorización del departamento: En 10 años, el precio de este departamento puede aumentar de $130 millones a $160-180 millones. Esa ganancia es tuya.
• Amortización: Cada cuota que pagas va reduciendo tu deuda. En 20 años, serás dueño libre de hipoteca.
• Activo tangible: Tienes algo concreto, no dinero volátil en una inversión de bolsa.
• Apalancamiento: Con $26 millones, controlas un activo de $130 millones. Eso multiplica tus ganancias futuras.

Pero la realidad es: necesitas dinero disponible cada mes para cubrir ese déficit de $168,609.

Resumen: Cuánto dinero necesitas HOY

• Pie mínimo: $26,015,712
• Renta mensual mínima: $2,032,477
• Flujo negativo mensual: −$168,609 (necesitas capacidad para cubrirlo)
• Arriendo que recibes: $390,000/mes
• Dividendo que pagas: $558,609/mes

Conclusión: Esta inversión requiere que tengas ahorros para absorber pérdidas mensuales mientras esperas la revalorización del inmueble. Si tienes poco dinero disponible cada mes, esta no es tu inversión inmobiliaria ideal.

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