Guía completa: Cuánto dinero necesitas para comprar tu primer depto en La Florida
Vamos a usar un departamento real del proyecto Puerta La Florida para que veas EXACTAMENTE cuánta plata necesitas. No es especulación: son números concretos que el banco te pedirá.
Paso 1: El precio total y cuánto es el pie mínimo
El departamento cuesta $132,287,880 (3.481 UF).
El pie mínimo que te pide el banco es el 20% = $26,457,576.
Esto es lo primero que necesitas tener en tu cuenta corriente ANTES de ir al banco.
¿Dónde consigo los $26 millones?
- Ahorros personales
- Venta de otro inmueble
- Herencia o regalo
- Crédito de algún familiar (pero el banco lo verá como deuda)
Paso 2: El crédito hipotecario que pedirás
Si pagas $26,457,576 de pie, el banco te presta el resto:
$132,287,880 - $26,457,576 = $105,830,304
Este es el monto que financiarás a 20 años (360 meses).
Paso 3: El dividendo mensual que pagarás
El dividendo (cuota del crédito) es de $568,097 mensuales.
Esto es OBLIGATORIO pagar cada mes, venga o no flujo del arriendo.
Paso 4: Cuánta renta mensual te pide el banco
Aquí viene lo importante. El banco NO te deja comprar solo con tus ingresos. También evalúa cuánto dinero entra por arriendo.
Para aprobar tu crédito, el banco necesita que tu renta mensual sea mínimo $2,066,998.
¿Por qué? Porque:
- El dividendo es $568,097
- Más otros gastos (seguros, impuestos, mantención): ~$150,000
- El banco quiere estar seguro de que puedes pagar
Si ganas menos de $2.066.998 mensuales, el banco NO te aprueba el crédito, así tengas los $26 millones de pie.
Paso 5: Cuánto recibirás de arriendo
Aquí hay DOS opciones:
Opción A: Arriendo tradicional
Si arriendan a familia chilena: $350,000/mes
Opción B: Airbnb (arriendo turístico)
Si usas plataformas como Airbnb: $1,161,420/mes
La diferencia es ENORME: $811,420 más con Airbnb.
Paso 6: Cálculo del flujo mensual (lo que te sobra o falta)
| Concepto | Arriendo tradicional | Airbnb |
| Arriendo mensual | $350,000 | $1,161,420 |
| Menos: Dividendo | -$568,097 | -$568,097 |
| FLUJO MENSUAL | -$218,097 | +$593,323 |
Con arriendo tradicional: pierdes $218,097 cada mes.
Con Airbnb: ganas $593,323 cada mes.
Paso 7: ¿Conviene comprar si el flujo es negativo?
Parece una mala inversión, pero NO. Mira por qué:
Razón 1: El crédito se paga solo
En 20 años el depto es 100% tuyo. Sin deuda.
Razón 2: La plusvalía (aumento de precio)
Los deptos en La Florida típicamente suben 3-5% anual. En 20 años ese $132 millones puede valer $300+ millones.
Razón 3: Puedes cambiar la estrategia
Hoy está en arriendo tradicional con flujo negativo. Mañana lo pasas a Airbnb y tienes +$593,323 mensuales.
Razón 4: El dinero que inviertes en dividendos baja en UF
La inflación hace que los $568,097 de hoy, en 10 años, sean mucho menos en pesos reales.
Resumen: Qué necesitas en dinero AHORA
- Pie: $26,457,576 (dinero en tu cuenta)
- Renta mensual comprobada: $2,066,998 (contrato de trabajo + últimas 3 liquidaciones)
- Dividendo mensual: $568,097 (esto lo paga el arriendo o tú de tu bolsillo)
¿Es una buena inversión? Depende de tu estrategia:
- Si lo arrientas en Airbnb: SÍ, flujo positivo desde el día 1
- Si lo arrientas tradicional: NO de corto plazo, pero SÍ de largo plazo (20 años)
Lo importante es que ENTIENDAS los números ANTES de firmar nada con el banco.
Siguiente paso: Junta los $26,457,576 de pie y comprueba tus ingresos mensuales. Luego lleva esta información a 2-3 bancos diferentes. Los requisitos varían y algunos podrían aprobarte con menos renta. ¡No te rindas en el primer NO!