Guía: Compra tu primer departamento de inversión en La Florida
Te mostraré exactamente cuánto dinero necesitas para comprar el departamento 1D/1B del Proyecto Puerta La Florida, evaluando cada peso que entra y sale cada mes.
Paso 1: El precio total y cuánto dinero necesitas de pie
Precio del departamento: $96,628,680 (2.542 UF)
El banco te financia máximo el 80%. Tú debes poner el 20% de pie:
- Pie mínimo obligatorio: $19,325,736
- Esto es: $96,628,680 × 0,20 = $19,325,736
Si tienes menos dinero ahorrado, no puedes comprar este departamento. Necesitas exactamente $19,325,736 en tu cuenta antes de hacer cualquier trámite.
Paso 2: El dinero que pedirás al banco (la hipoteca)
Monto a financiar: $77,303,044
Esto es: $96,628,680 - $19,325,736 = $77,303,044
El banco te prestará $77,303,044 con interés. El resultado es un dividendo (cuota de hipoteca) mensual.
Paso 3: Cuánto pagarás cada mes (el dividendo)
Dividendo mensual: $414,962
Este es tu pago fijo al banco cada mes durante los próximos 20-30 años, dependiendo del plazo que negocias. No cambia, es constante.
Paso 4: El dinero que recibirás cada mes por arriendo
Aquí tienes dos opciones reales:
- Arriendo tradicional (contrato 12 meses): $390,000/mes
- Arriendo Airbnb (noche por noche): $663,000/mes
La diferencia es importante: Airbnb genera casi $273,000 más cada mes, pero exige más trabajo (limpiar, recibir huéspedes, gestionar plataforma). El arriendo tradicional es pasivo: el inquilino paga y listo.
Paso 5: El flujo mensual (lo que ganas o pierdes)
Tabla de ganancias/pérdidas mensual:
| Escenario | Arriendo mensual | Menos dividendo | FLUJO MENSUAL |
|---|---|---|---|
| Arriendo tradicional | $390,000 | -$414,962 | -$24,962 (pérdida) |
| Airbnb (ocupación promedio) | $663,000 | -$414,962 | +$248,038 (ganancia) |
Conclusión: Si arriendas por Airbnb, ganas $248,038 cada mes. Si arriendas tradicionalmente, pierdes $24,962 cada mes.
Paso 6: La renta mínima que el banco exige
Renta líquida mínima para calificar: $1,509,823/mes
El banco NO solo mira el arriendo. El banco revisa tu sueldo de tu trabajo. Te exigen que ganes mínimo $1,509,823 mensuales en tu pega actual.
¿Por qué? Porque si solo tienes el arriendo para pagar el dividendo, estás muy ajustado. El banco quiere que tengas dinero de tu trabajo también, por si algo falla.
- Si ganas $1,500,000/mes = El banco te dirá que NO calificas (insuficiente)
- Si ganas $1,600,000/mes = El banco te dirá que SÍ calificas (pasas el corte)
¿Conviene comprar este departamento o no?
Si planeas arriendo Airbnb: SÍ conviene. Ganas $248,038 cada mes (casi $3 millones al año) además de la revalorización del inmueble. Pero requiere dedicación activa.
Si planeas arriendo tradicional: Pierdes $24,962 cada mes ($299,544 al año). ¿Entonces por qué comprarlo? Porque el departamento sube de valor. Si sube 3-5% anual, esa ganancia de revalorización compensa la pérdida mensual, y además te deshaces de pagar arriendo cuando seas jubilado.
Lo más importante: Necesitas tener $19,325,736 líquidos AHORA, y ganar mínimo $1,509,823 mensuales en tu trabajo para que el banco te apruebe.
Resumen en números duros
- Dinero que necesitas hoy: $19,325,736
- Dinero que pagas al banco cada mes: $414,962
- Dinero que recibes por arriendo (mejor caso): $663,000
- Dinero que ganas/pierdes mensualmente: +$248,038 (Airbnb) o -$24,962 (tradicional)
- Sueldo mínimo que necesitas para calificar: $1,509,823/mes
¿Estás listo para dar el primer paso? Calcula tu renta real, verifica que superes $1,509,823 mensuales, y cotiza con un corredor de seguros para saber exactamente cuánto pie tienes ahorrado disponible hoy.