Guía Práctica: Compra tu Primer Departamento Inversión en La Florida
Te mostraré exactamente cuánto dinero necesitas para comprar el departamento 1D/1B del Proyecto Puerta La Florida. Usamos números reales y paso a paso.
Paso 1: ¿Cuánto Cuesta el Departamento?
El precio total es 2.745 UF = $104,341,920 (en pesos de hoy). Este es el valor que verás en la promesa de compraventa.
Paso 2: ¿Cuánto Dinero Necesito de Pie (Inicial)?
Los bancos exigen un pie mínimo del 20% del precio total.
- Precio total: $104,341,920
- Pie mínimo (20%): $20,868,384
- Lo que financia el banco (80%): $83,473,536
Esto es lo PRIMERO que debes tener disponible en tu cuenta. Sin estos $20.8 millones, el banco no te aprobará ni siquiera la solicitud.
Paso 3: ¿Cuánto es el Dividendo Mensual?
El dividendo es lo que pagas mensualmente al banco por el crédito hipotecario. En este caso:
- Dividendo mensual: $448,085
- Son 30 años de pagos (360 cuotas)
- Incluye capital, intereses, seguros y comisión bancaria
Este es tu GASTO fijo cada mes. No importa si arriendan o no el depto, tienes que pagar esto sí o sí.
Paso 4: ¿Cuánta Renta Mensual Necesito para que el Banco me Apruebe?
Los bancos tienen una regla: tu renta total no puede exceder cierto porcentaje de dividendos. En este caso, necesitas una renta mínima de:
- Renta líquida mínima requerida: $1,630,342/mes
Esto significa que tu sueldo neto (después de impuestos) debe ser al menos $1.63 millones mensuales SOLO para que el banco te deje comprar este depto. Si ganas menos, puedes olvidarte de esta compra.
Paso 5: ¿Cuánto Recibiré de Arriendo?
Aquí es donde entra el flujo de dinero. Tienes dos opciones reales:
| Tipo de Arriendo | Monto Mensual |
|---|---|
| Arriendo tradicional (contrato anual) | $390,000 |
| Arriendo Airbnb (noche a noche) | $663,000 |
Ambos números son brutos (antes de gastos de administración, impuestos, mantención).
Paso 6: ¿Cuál es mi Flujo Mensual Real?
Aquí viene la realidad que muchos no entienden. Compara lo que PAGAS vs lo que RECIBES:
| Concepto | Arriendo Tradicional | Airbnb |
|---|---|---|
| Arriendo mensual (bruto) | $390,000 | $663,000 |
| Dividendo mensual (OBLIGATORIO) | -$448,085 | -$448,085 |
| FLUJO NETO | -$58,085 | +$214,915 |
Con arriendo tradicional: PIERDES $58,085 cada mes. Debes meter dinero de tu bolsillo para completar el dividendo.
Con Airbnb: GANAS $214,915 cada mes. Este es el flujo positivo que buscas.
Paso 7: ¿Conviene Comprar este Departamento o No?
NO conviene si:
- Tu renta es menor a $1,630,342/mes (el banco no te lo aprueba)
- Planeas arriendo tradicional (pierdes dinero cada mes)
- No tienes la capacidad de meter $58,085 mensuales de tu bolsillo
- No confías poder mantener ocupado un Airbnb 20+ días al mes
SÍ conviene si:
- Ganas más de $1,630,342 mensuales
- Tienes $20,868,384 disponibles para el pie
- Puedes gestionar un Airbnb o contratar a alguien para hacerlo
- Tu objetivo es obtener flujo positivo de $214,915/mes desde el mes 1
- Buscas valorización a largo plazo en La Florida
Resumen en Números Concretos
- Dinero que necesitas ahora: $20,868,384 (pie)
- Renta mínima que debes tener: $1,630,342/mes
- Lo que pagas al banco: $448,085/mes (durante 30 años)
- Lo que recibes por arriendo: $390,000 a $663,000/mes
- Flujo real: -$58,085/mes (tradicional) o +$214,915/mes (Airbnb)
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