El dilema que todo inversionista se hace
Acabas de comprar un departamento de 2 dormitorios en Ñuñoa por $280 millones y ahora viene la pregunta más importante: ¿lo arriendo tradicional o lo subo a Airbnb? Ambas opciones suena tentadoras, pero los números dicen cosas muy diferentes. La realidad es que no existe una respuesta única, sino que depende de cuánto estés dispuesto a trabajar.
Arriendo tradicional: la opción pasiva
Un departamento similar en Ñuñoa se arrienda entre $1.200.000 y $1.500.000 mensuales. Supongamos $1.350.000 para hacer cálculo justo. Ese es tu ingreso bruto mensual, pero aquí vienen los gastos:
- Administración: ~$180.000 (13% del arriendo)
- Impuesto territorial anual: ~$240.000/mes promedio
- Seguros y mantención: ~$150.000
- Gastos de gestión (papeleos, asesor legal): ~$50.000
Tu ingreso neto real: aproximadamente $730.000 mensuales. Eso es $8.760.000 anuales. El departamento que cuesta $280 millones te renta 3,13% anual. Dormis tranquilo, sin stress, pero ganas poco.
Airbnb: la opción activa y con riesgo
El mismo departamento en Airbnb puede ocuparse 20-24 noches al mes con tarifas entre $80.000 y $120.000 la noche (depende de la zona, servicios y temporada). Usando números realistas:
- 20 noches × $95.000 = $1.900.000 bruto mensual
- Comisión Airbnb (15%): -$285.000
- Impuestos y contribuciones: -$240.000
- Administración y servicios: -$180.000
- Limpieza después de cada huésped: -$200.000
- Reposición de amenities: -$80.000
- Seguros (más caros que arriendo): -$200.000
Tu ingreso neto: aproximadamente $715.000 mensuales. Espera, ¿es casi igual que arriendo? Sí, pero con una diferencia: trabajaste mucho más. Además, esos $1.900.000 asumen ocupación consistente, cosa que no siempre pasa.
El factor ocupación que casi nadie considera
Aquí está lo real: Airbnb no es lineal. Durante enero y verano puedes ocupar 25 noches fácil. Pero en mayo-junio (invierno) baja a 12-15 noches. Si calculas el año completo con ocupación realista (18 noches promedio):
- 18 noches × $95.000 × 12 meses = $20.520.000 anuales brutos
- Menos gastos (calculados arriba, $1.185.000/mes): -$14.220.000
- Ingreso neto anual: $6.300.000
Eso es 2,25% rentabilidad. Menos que arriendo tradicional, y con infinitamente más trabajo. No es negocio.
Pero espera... hay un giro
Si tu departamento está en Lastarria, Bellavista o cerca de la Estación Central (zonas turísticas), las noches suben a $130.000-$150.000. Con eso sí cambia. A $120.000 promedio, 20 noches mensuales: $1.920.000 brutos. Después de gastos similares, llegas a $850.000 netos. Ahora sí superas arriendo.
Además, en Airbnb tienes flexibilidad: puedes sacar el departamento por 3 meses en Semana Santa o recibir eventos especiales a tarifa premium ($200.000+ por noche). Eso no lo hace arriendo tradicional.
El factor psicológico (y legal)
Con arriendo tradicional: proteges tu inversión, tienes contrato de largo plazo, el riesgo de no pago existe pero es menor. Con Airbnb: depende del algoritmo, las reviews negativas te hunden, y la regulación en Santiago está cada vez más restricta (algunos edificios prohíben arriendos cortos). Ya hay condominios donde no puedes tener Airbnb.
Nuestra conclusión: depende de ti
Arriendo tradicional = 3% de rentabilidad, cero esfuerzo, seguro. Airbnb = 2-4% (variable), mucho trabajo, riesgo regulatorio. Si quieres inversión pasiva, arriendo es tu opción. Si tu departamento está en zona turística premium y disfrutas recibir viajeros, Airbnb puede ser mejor. Lo importante es revisar con un asesor inmobiliario especializado (como lo harían en CDI) qué zona tienes y hacer el análisis real, no el teórico.
El dinero está en elegir bien la propiedad desde el inicio, no en el método de arriendo.
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