Airbnb vs Arriendo: Cuál deja más dinero en tu bolsillo

La pregunta que todos los inversionistas se hacen

Acabas de comprar un departamento de 2 dormitorios en Ñuñoa por $280 millones. Ahora viene la decisión crítica: ¿lo arriendas por $1.200.000 mensuales o lo pones en Airbnb? La respuesta no es obvia, y aquí te mostraremos los números reales.

Arriendo tradicional: estable, predecible, aburrido

El modelo clásico funciona así: encuentras un arrendatario, firmas contrato por 12 meses, y cada mes entra dinero a tu cuenta. Para nuestro departamento en Ñuñoa:

• Ingreso mensual: $1.200.000
• Gastos comunes: $180.000
• Corretaje inmobiliario (anual): $240.000 (2% del arriendo anual)
• Mantenimiento y reparaciones: ~$100.000
• Impuesto territorial anual: ~$600.000

Tu ganancia neta mensual: aproximadamente $920.000. Proyectado a un año: $11.040.000. Parece sólido, ¿verdad? Lo mejor es que duermes tranquilo: el dinero llega, y tu responsabilidad es mínima.

Airbnb: la montaña rusa de la rentabilidad

Ahora imaginemos el mismo departamento en Airbnb. Durante 2023-2024, un departamento de 2 dormitorios bien ubicado en Ñuñoa rentaba entre $120.000 y $180.000 por noche. Hagamos cálculos conservadores:

• Precio promedio por noche: $140.000
• Ocupación realista: 60% del año (22 días mensuales)
• Ingreso bruto mensual: $3.080.000

Pero espera, los gastos son mucho mayores:

• Comisión Airbnb: 15% = $462.000
• Limpieza entre huéspedes: $50.000 por estadía (22 × $50.000) = $1.100.000
• Servicios básicos (agua, luz, gas): $200.000 (más que arriendo, hay mayor uso)
• Gastos comunes: $180.000
• Mantenimiento urgente (desgaste acelerado): $250.000
• Impuesto territorial anual: $600.000
• Seguro especial Airbnb: ~$150.000

Tu ganancia neta mensual: aproximadamente $1.138.000. Proyectado a un año: $13.656.000. Eso es $2.616.000 más que arriendo tradicional, pero con condiciones.

Los números engañosos de Airbnb

Ese 60% de ocupación es crucial. Si baja a 40% (muy realista en invierno o crisis económica), tus ingresos caen a $2.053.000 y tu ganancia neta a $473.000. De repente, Airbnb rentabiliza menos que arriendo tradicional.

Además, los plataformas como CDI (Circular de Depósitos Inmobiliarios) han comenzado a incorporar datos sobre rentabilidad de corta estadía, y las proyecciones muestran que en zonas saturadas como Providencia, la ocupación promedio ha caído desde 75% a 52% en dos años.

El factor riesgo que nadie menciona

Con Airbnb asumes riesgos que el arriendo evita:

• Huéspedes problemáticos: fiestas, daños, robos. Una mala experiencia puede costarte $500.000 en reparaciones
• Períodos de vacío: en enero y agosto los turistas bajan, tu ocupación también
• Cambios regulatorios: varias comunas en Santiago han restringido arriendos cortos
• Desgaste acelerado: tu departamento envejece más rápido con rotación constante
• Dedicación de tiempo: Airbnb requiere gestión activa, reviews, comunicación 24/7

Arriendo tradicional: los beneficios ocultos

No es solo dinero. Con arriendo tienes: tranquilidad mental, deducción tributaria legal, contrato que protege tu propiedad, y predictibilidad para financiamiento futuro. Los bancos aman ver arriendos formales.

El veredicto para tu primer departamento

Si es tu primera inversión inmobiliaria en Santiago, arriendo tradicional gana. Aquí está por qué: mientras aprendes sobre el mercado, minimizas riesgos y obtienes flujo constante. Una vez que domines esto, puedes experimentar con Airbnb en una segunda propiedad.

Pero si tienes tiempo, disciplina y ubicación premium (cerca de Metro, centro de negocios, Lastarria), Airbnb puede rentabilizar 15-20% más. Solo mantén siempre una ocupación mínima del 55% para que los números cierren.